房屋买卖风险的承担方式

双方就买卖双方的权益转移和转移占有达成协议，主要涉及房地产风险责任及物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定。 在房地产风险责任方面，双方可以选择将风险责任自房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方（即买家）。这意味着，从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。然而，如果双方选择权利转移之日起风险转移，意味着买家需要为房屋承担20多天的风险。此外，如果房东因其他纠纷在过户后被法院查封拍卖，则仍有可能影响房屋的正常交易。因此，选择权利转移并不能完全避免风险。 在物业管理费、水、电、煤等费用支付方面，双方可以在买卖合同中单独以附件四的形式进行约定。买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。但实际上，在二手房交易中，大多房东会等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家，有些甚至要求延迟交房。因此，如果选择权利转移为费用分割点，买家需要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用。相反，如果选择转移占有为费用分割点，则双方可以避免不必要的费用承担。 在房屋买卖过程中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同。合同中可以约定房地产风险转移有两种方式：权利转移和转移占有。由于政府在制定合同格式时已经对这两种方式进行了规定，买卖双方一般会认为两种方式没有关系，就随便选了一个或则不选。 以房产权利转移为例，从法律内涵上来说是指出房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下。在我国，房产实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定，即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。” 以转移占有为例，从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产为例，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。