房屋租赁证书的法律效力

浅议《房屋租赁证》的法律效力 房屋是人们栖息、生产、经营的场所。在社会主义市场经济条件下房屋租赁作为一种经营方式，越来越被人们所看重，在以利益本位为趋向的社会市场经济中，房屋租赁所起的拾遗补缺作用，显示出了活力。为维护租赁市场秩序，规范租赁行为，国家颁布了《中华人民共和国城市房地产管埋法》(以下简称《房地产法》)，建设部发布了《城市房屋租赁管埋办法》(以下简称《办法》)。根据《房地产法》第五十三条规定：房屋租赁中的出租人和承租人应签订书面合同，明确双万的权利义 务关系，并间房产管理部门登记备案。《办法》第十六条、十七条规定：房屋租赁申请经市(县)人民政府房地产管埋部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》;《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。《房屋租赁证》在租赁行为中的效力，司法界存在两种不同的观点。第一种观点认为：领取《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。第二种观点认为：《房屋租赁证》不能作为认定租赁行为合法有效的凭证。笔者赞同第二种观点。 一、房屋租赁及其特点 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金并到期归还房屋的行为。其特点： (1)房屋租赁是一种契约行为。房屋租赁是平等主体之间明确权利义务关系的一种要式民事法律行为。《房地产法》第五十三条规定：房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务。《办法》第九条规定：房屋租赁必须订立书面合同，明确双方权利义务。根据上述规定，房屋租赁必须订立书面合同，明确出租人和承租人的权利义务。 房屋租赁合同是要式民事法律行为，所以房屋租赁行为是一种契约行为，契约是人民法院审理房屋租赁纠纷案件、事实、分清责任，最终作出裁决的重要依据。 (2)房屋租赁是双务有偿合同。根据《房地产法》第五十三条规定：房屋租赁中的出租人有义务根据合同的约定，将房屋交付承租人使用，并负有修缮的义务，同时亨有向承租人收取约定租金的权利;承租人有权请求出租人提供房屋给己使用的权利，同时必须向出租人支付约定租金，维护房屋的义务。由此可见，房屋租赁是双务有偿合同。 (3)房屋租赁所有权的保留性。房屋租赁中出租人将自己所有的房屋在一定期限内给承租人使用，承租人在租赁期间内对所承租的房屋享有占有、使用及有限收益权。租赁期间，所有权与使用权暂时分离，所有权的权属未发生变更，但在租赁期间内，承租人无权处分房屋的所有权，所有权人要处分房屋所有权，在同等条件下，承租人享有优先购买权。房屋租赁中房屋所有权的不转移性，称之为所有权的保留性。 (4)有限的收益权。《办法》第二十条规定：承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租的房屋部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。从以上的规定得出：承租人在征得出租人书面同意后，可能将所承租的房屋转租给他人，并可以从中获得收益。而这种收益，其一，受出租人是否同意转租所限。其二，这种从转租中获得收益的数额是有限的。 (5)房屋租赁标的物的特定性。房屋租赁中的标的物房屋是特定物，房屋租赁不仅标的物房屋是特定的，最主要的是指房屋作为不动产物权，具有不动产所有权的性质，这是房屋租凭不同于其他租赁的主要区别。另外，承租人在合同终止后，必须将房屋完好无损的归还出租人，出租人与承租人约定的租赁期间亦具有特定性。 二、论《房屋租赁证》的法律效力 (1)登记备案并非法律意义上的登记制度。登记制度是指权利人申请或登记机关依职权、依照法定程序，对标的物种类以及取得、终止、变更等情形记载于政府特定登记薄的行为。这种登记制度，即公示。一经公示就具有法律上的绝对性、排他性、对世性，其目的是向社会公示，对抗第三人。1997年建设部发布《城市房屋权属登记管埋办法》。该《办法》主要是指不产物权---房屋所有权的登记。《房地产法》第五十三条规定："房屋租赁应向房地产管理部门登记备案，这种登记备案不同于房屋所有权的登记。根据房屋租赁的特点，权利人与义务人之间是一种契约关系，房屋租赁具有其标的物的特定性、时间的特定性、并不改变所有权的性质。登记各案只不过是形式上的要求，并不具有法律意义上的登记制度。登记备案不能归结于登记制度，不具有法律登记制度的效力。 (2)登记备案不符合法律的规范要求。《办法》第二十三条规定：不按期申报领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可以处以罚款。因此，不能以《办法》第十七条的规定：《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，而推断没有登记备案，领取该证的租赁合同是无效合同的结论。既然允许补办手续，就说明这种合同属于效力有缺陷，但可以补正的情况。从以上的分析不难看出：《房屋租赁证》颁发具有其不确定性、可选性，而作为一种法律规范，应当具有其确定性、排他性、 唯一性、强制性。把登记备案、领取《房屋租赁证》作为一种规范行为的法律准则，显然在立法上具有不规范性，同时也缺乏法律的强制性的依据。