国有土地如何划拨到国营企业
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国有土地如何划拨到国营企业 依据我国土地管理法的规定,对国有土地进行划拨的,需要县级以上的土地管理部门进行审批。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十四条 建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得: (一)国家机关用地和军事用地; (二)城市基础设施用地和公益事业用地; (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; (四)法律、行政法规规定的其他用地。 第五十六条 建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 划拨土地使用权抵押评估时应注意什么 划拨土地使用权抵押评估时应注意的问题有: (一)遵守土地估价的一般原则 土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。 (二)充分考虑评估中的风险 划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产,因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议,其评估价格并不等同于土地的预期价格,而是比它低。在评估过程中,要充分考虑抵押期间的风险性,以保守性评估为指导原则,在测算出预期土地价格之后,应进行一定幅度的风险系数修正,但修正幅度不宜超过20%。 划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人,或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据,所以,评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值,又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理,所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格,即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。 国有独资公司的特征 (1)全部资本由国家投入。公司的财产权源于国家对投资财产的所有权。国有独资公司是一种国有企业。 (2)股东只有一个。作为国有独资公司的股东,国家授权投资的机构(如国家设立的国有资产投资公司)或者国家授权的部门(如国家的国有资产管理部)是唯五的投资主体和利益主体。它不同于由两个以上国有企业或其它国有单位共同投资组成的公司。尽管后者各方投资的所有权仍属于国家,公司资本的所有制性质未发生变化,但公司的投资主体及股东却为多个,具有多个不同的利益主体。 (3)公司投资者承担有限责任。虽然国有独资企业的投资者是国家,但国家仅以其投入公司的特定财产金额为限对公司的债务负责,而不承担无限责任。这不同于个人独资企业,也不同于具有负无限责任。这不同于个人独资企业。 (4)性质上属于有限责任公司。国有独资公司按公司形式组成,除投资者和股东人数与一般公司不同外,其它如公司设立、组织机构、生产经营制度、财务会计制度等均与有限责任公司的一般规定与特征相同或相近,只是我国《公司法》规定,国有独资公司下设股东会,由国家授权投资的机构或国家的授权部门授权公司董事会行使股东大会的部分职权,决定公司的重大事项,但公司的合并、分立、解散、增减资本和发行债券,必须由国家授权投资的机构或者国家授权的部门决定。
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国有企业改制划拨土地的处理方式: 一、出让,办理土地出让手续,缴纳土地出让金,将划拨用地转为出让土地是最为的方式。 二、租赁。企业通过租赁方式获得一定年限的土地使用权,按期向政府缴纳租金,这可以大大降低企业的资金压力。 三、入股,土地使用权作价入股是将一年限的土地使用权评估以后,作为国家的股权投入企业,由企业获得土地使用权。
由于存在许多历史遗留问题,土地的处理一直是国有企业改制中的难点,也是决定改制是否成功,国有资产是否会流失的重要因素。对于出让土地来说,由于权属较为明确,因此在改制过程中比较容易处理,主要问题存在于大量的划拨用地中。本文就对国企改制中划拨用地的几种处理方式进行简单概述。 办理土地出让手续,缴纳土地出让金,将划拨用地转为出让土地是最为的方式。改制企业可以将出让土地进行转让、抵押、租赁等,企业得以自由地根据经营状况来实现效益的最大化。但是,很多国有企业资金紧张,负债率高,缴纳土地出让金对于它们是一项沉重的负担,因此,只有那些效益较好、资金较为充裕的国有企业在改制时才能够采取这种方式。 企业通过租赁方式获得一定年限的土地使用权,按期向政府缴纳租金,这可以大大降低企业的资金压力。同时,在经政府土地管理部门批准后,土地租赁合同也可以转让、转租或者抵押。对于资金不充裕,无力承担土地出让金的企业是一种比较有利的选择。 土地使用权作价入股是将一定年限的土地使用权评估以后,作为国家的股权投入企业,由企业获得土地使用权。其实质是国家以红利、股息作为土地出让金的代替。这种处理方式不会增加企业的负担,在企业效益好的情况下,也可以增加国家收入。但是,采取这种方式将会使国家与企业共同承担经营风险,此外,土地使用权作为国有资本的投资方向也应当受到国有资本投资方针的限制。 土地使用权授权经营是一种比较特殊入股方式,是将土地使用权作价后授予一定的公司经营管理。被授权的公司,凭授权书,可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价入股或租赁等方式配置土地。被授权公司无须向国家缴纳让金、租金、股息等,但是每年都须对国有土地保值增值情况提供报告。国家对于这种处理方式加以严格的限制,能够被授权经营的企业只有国务院批准设立的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。 如果企业改制后其土地未改变用途,经县以上人民政府授权的土地管理部门批准后,可以保留划拨方式。如改变用途,符合《划拨土地目录》的也可继续以划拨方式使用。但是,除了继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地的,划拨的期限不得超过五年。显然,这是由于保留划拨方式违反了土地有偿使用的方针。
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