购房定金合同纠纷的解决方法
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在购房定金合同纠纷处理中，首先需确认协议的效力。如果合同无效，定金应全额返还。例如，对于没有经济适用房购买资格的购房者和卖家签订的经济适用房购买未满五的经济适用房协议，由于经济适用房是保障性住房，解决住房困难问题，具有资格准入性质，特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人，因此该协议应属无效。 其次，需确认协议是否存在欺诈、重大误解等情况。如果有，可以在签订协议之日起一年内请求人民法院撤销，并在协议撤销后，定金应全额返还。例如，如果卖家故意隐瞒房屋存在重大安全隐患的情况，就属于欺诈行为。 另外，在协议合法有效的情况下，需确定谁是违约方，谁是守约方。给付定金的一方如果违约，无权要求返还定金；而收受定金的一方如果违约，应双倍返还定金。 在处理购房定金合同纠纷时，还需确认买卖合同是否成立。如果在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前，由于买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达成一致而导致买卖合同未能成立，那么各责任方都不应承担违约责任，定金应全额返还。 为避免纠纷，任何承诺最好都要落实成书面形式，并个人签字以生效，公司则需盖章的合同专用章才能生效。录音、证人证言也可以作为证据。 需要注意的是，并非所有定金都不能退还。根据我国《商品房销售管理办法》第22条规定，如果商品房不符合销售条件，购房者已经交纳了定金，那么开发商都应无条件退还定金。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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一、首先要确认协议的效力，如果合同无效，定金应该全部返还。二、其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况，如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。三、再次，在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金。
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