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二手房买卖中的常见纠纷与无证明的房屋买卖合同约定不一致怎么处理

2022-04-23 04:24

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山西在线咨询顾问团

2022-04-23回复

专业分析:

一、怎样预防二手房交易纠纷 (一)选择具有合法权属证件的二手房。买房人要选择有房地产权证(或公产租赁合同)的房产并实地查看,可到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。特别须注意,集体土地上的住宅房屋不能买卖;只有购房合同和发票未办产权证的期房不要购买; (二)卖房人须具有房产处置权。买房人要仔细查验卖房人与产权证上的所有权人是否一致,不一致的,有无所有权人经公证的授权;有无其他共有权人,是否取得共有人同意出售的证明等; (三)房产买卖协议应严谨规范。买卖双方要对房产基本情况、价款、付款方式及时间、房屋交验时间、双方权利义务、违约责任等进行明确约定。以贷款方式购房的,协议签订前,买房人应先到银行进行咨询,避免因贷款问题影响协议履行; (四)慎重选择房款支付方式。购房款应在房屋所在地的房地产管理部门办理交易资金监管,保证房屋交易资金安全; (五)尽快办理房屋过户手续。在房产买卖协议签订后,双方应及时到房地产管理部门办理过户手续,避免单方违约带来不必要的麻烦; (六)做好房屋交验。房产过户后,买卖双方要及时对房屋接收前的物业、暖气、水、电、煤气、电话、有线电视费等进行清理和结算。二、二手房买方应注意什么 1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠,审查该房的“两证”相关文件,没有两证的房屋,不得买卖。 2、要看房屋是否为共有财产,如为共有,要取得其他共有人的同意。根据规定,二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。 3、二手房交易前,买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。 4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据,或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。 5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋,因为公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。 6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误,因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象,合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。 7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件,以及物业管理等相关问题。

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张丽丽律师

北京市京师律师事务所

1、买卖双方为规避税费签订阴阳合同。首先,表面的阳合同属于虚假的意思表示,损害国家利益,违反我国税收的强制性法律法规,因而无效。其次,阴合同属于双方真实意思表示,具有合同的效力,可依此明确合同双方的权利义务。最后,买卖双方构成一般偷税行为的,应当给予其相应的行政处罚;若偷税数额达到一定标准,则可能构成犯罪。 2、买卖房屋仍处于租赁期内,卖方与买方达成买卖合同后才通知承租人并告知租赁期满后不再续约,承租人若主张优先购买权,虽买卖合同效力不受影响,但三方易陷入僵局。因此,对于仍处于租赁期内的房屋,卖方在出售前应当先通知租赁人,以免陷入被动局面。 3、因中介行为产生的纠纷。比如“跳单问题”,一般双方是通过中介机构达成房屋买卖合同,但一些买家为了逃避中介费,在接受中介服务之后私下联系对方,并签订买卖合同。此时,仍需向中介机构支付报酬。

张神兵律师

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