为何房地产开发企业的房屋拆迁补偿方式不同会导致土地增值税清算
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房地产开发企业的房屋拆迁补偿有两种方式,一种是货币化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁入(单位或个人)达成协议,按拆迁面积与单位面积应补偿金额计算出补偿费,房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务部门开具的发票,将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出作为扣除项目,并按《土地增值税暂行条例》的规定,作为“房产开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数,另一种是实物化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人达成协议,按拆迁房屋的面积返还给被拆迁人房产,超过拆迁面积按市场价或协议价销售给被拆迁人,这就是我们通常所说“拆一还一”补偿方式,这种补偿方式产生的结果是:房地产开发企业返还给被拆迁人的房产,会计上一般不作为收入处理,这部分“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出没有作为“房产开发费用”和“财政部规定的加计扣除20%”的基数。该问题涉及到的相关文件:《土地增值税暂行条例》
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1、是否因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用 2、如属于“城市实施规划”而搬迁,还需要确定是否因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁。此案中,企业财务人员向税收管理员提供了政府进行“旧城改造”批复文件、具体规划等相关文件,企业此项搬迁补偿收入可以认定为土地增值税的免税收入,应到税务机关办理相关减免税手续。
计算企业出租房屋土地税的方式是:以纳税人实际占用的土地面积为计税依据计算,每平方米年税额最低大城市0.6元、最高30元。企业出租房屋的土地使用税一般由承租人承担,出租人已交纳土地使用税的承租人不需要再次交纳,出租人未交纳土地使用税的税务机关有权向承租人征收。
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