商品房买卖合同纠纷有哪些情形

商品房买卖合同纠纷有以下几种： （一）逾期不能正常交付型 1.逾期不能正常交付的情形 地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。 2.逾期不能正常交付的对策 法律赋予了购房人催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。 （二）缺乏相关资质型 1.缺乏相关资质型的情形 现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。 2.缺乏相关资质型的对策 《城市房地产管理法》规定：“商品房预售应当符合下列条件： 第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 第二，持有建设工程规划许可证； 第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期； 第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。 （三）权属证书缺失型 1.权属证书缺失型的情形 开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记 2.权属证书缺失型的对策 《地产开发经营管理条例》规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 买房人可以要求开发商按照规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。 （四）质量瑕疵型 1.质量瑕疵型的情形 质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等等。 2.质量瑕疵型的对策 如果质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。