住房按揭贷款未获批准后，如何采取相应措施？

案例分析： 2008年9月，买方与卖方签订了房屋买卖合同，并办理了银行贷款。然而，由于买方的个人信用记录不良，银行拒绝向其放贷。买卖双方协商后，买方决定向另一家银行申请购房贷款，双方于是10月重新签订了合同，将最后过户期限推迟至今年3月9日。双方在补充协议中约定，办出贷款后的十日内办理产权过户手续。之后，买受方请中介公司代为向新的银行申请贷款，但最终新银行也以信用问题为由拒绝了贷款申请。此时已经过了过户期限，出售方两次发函催告后，通知买方解除合同，随后委托律师提起诉讼要求买方支付。 这个案例具有以下三个问题： 一、银行贷款失败导致交易不成时法律责任的区分； 二、约定最后过户期限时要注意的问题； 三、书面解除合同的正确方法。 问题一： 银行贷款失败后，当事人应当及时采取其他方式筹措资金履行付款义务。然而，有时银行贷款会受到金融政策调整的影响，突然变更放贷成数或收紧放贷口径，当事人难以完全预见这种风险。根据今年4月出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，本案中个人信用纪录原因导致的贷款失败应如何定性，以及买受人是无权主张解除合同的，仍应当承担付款义务或承担违约责任。 问题二： 在补充协议中约定最后过户期限时，需要注意的问题包括： 1. 补充协议的效力应高于买卖合同。 2. 补充协议和买卖合同对于过户日期的约定实际上并不矛盾。 3. 在发送解除通知之前，需先发送催告履行的文件。 4. 解除合同的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思。 5. 要留下联系方式。 6. 要注意保存证据。 问题三： 在房屋买卖中，经常需要向对方发送书面通知来解除合同或催告履行义务。本案中出售方就发送了两个重要书面文件：催告函和解除函。正确发送书面文件是保护自身权益的重要方面。以下几个要点应予注意： 1.要及时。比如，合同约定当一方发出解除合同通知后五天内另一方有权提出异议，则及时提出书面异议就可以使对方直接解除合同的目的落空。 2.要符合合同的约定。比如合同约定在行使合同解除权之前应当给对方合理期限履行义务，那么在发送解除通知之前就需要先发送催告履行的文件。 3.要明确、合法。解除合同的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思，比如措辞不能以“终止”或“到期”等来代替解除的意思。 4.要注意留下联系方式。如果要求对方配合自己处理相关事宜，则应当写有联系方式，否则可能给对方留下可乘之机。 5.要注意保存证据。发出的书面通知等应当备有复印件副本，发送宜用挂号信或邮政快递等方式并索取、保存寄送凭证，以备诉讼所需。