区分商品房与个人产权的关键
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1、产权差异。 许多拆迁房并非完全产权房屋，即具有完全房屋所有权，但并不具备完全的土地使用权。许多拆迁房的土地性质为划拨，这意味着它们并未支付土地出让金。而商品房则具有完全产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质为出让，即已支付土地出让金。因此，拆迁房在后续交易时，可能会被要求补缴土地出让金。当然，目前拆迁房交易尚未如此规定，但法律法规要求这样做，因此，一旦政府出台相应政策，很可能要这么做。 2、质量差异。 拆迁房的建设利润往往受到限制，因此建筑商可能会偷工减料以增加利润。此外，职能部门监管不力或甚至勾结一伙，导致普遍情况下拆迁房的品质不如商品房。当然，也有一些负责或示范工程的拆迁房品质相对较好，但数量不多，碰上算是运气好。 3、交易时间限制。 许多拆迁房存在交易时间限制，规定在几年内不得上市转售。商品房则没有这个限制，只要是你买到的已办理过登记的现房，就可以上市交易。不过，商品期房在法律上是不允许转售的。
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商品房就是“大产权房”，并无实际区别。通常讲的“大产权房”其实是针对“小产权房”而延生出来的词汇，“大产权房”和“小产权房”都不是法律概念，是人们在社会实践中常用的通俗说法。商品房又称“大产权房”。“大产权房”是“小产权房”的相对词，大产权房是具有《房屋所有权证》和《土地使用权证》的房屋，并且能够合法进行二手房交易的、搭建在国家合法的建筑用地上的、具有70年产权的房子就是大产权房。享有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
1、小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，小产权买卖不受法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。 2、购买小产权房拿不到国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。 3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房具有。 4、买小产权房不能办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。
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