落空是否属于情势变更?
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情势变更作为法律规定于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但本案中买卖双方追求的都是经济利益,面对的风险应属于商业风险。其次,双方已经明确约定,如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足,应补足购房首付款。这就意味着,双方对这种可能出现的情况,有预见并且约定了处理的方法。买方主张客观情况发生了无法预见的重大变化,显然不符合事实。贷款落空固然会增加买方的困难,但既已预见,且有约定,故该困难不应成为拒绝履行合同的理由。双方的约定不违反法律法规,应当遵守。最后,贷款落空并不导致明显不公平或者不能实现合同目的。基于以上理由,本案买房贷款落空不属于情势变更,不得以此要求解除双发签订的房屋买卖合同,否则要依据合同的约定承担相应违约责任。
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房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,因此一般不会认定为情势变更。根据2021年实施的《民法典》第五百三十三条规定,合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。
《民法典》情势变更不属于合同免责。合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的情形,双方应在合理期限内协商,协商不成的,可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
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