二手房买卖合同中的补充协议

卖方在卖房时隐瞒了其现房作二手房卖的事实。买方在不知情前提下与卖方签了定金合同，并交了定金。一周后签房屋买卖契约时买方要求卖方增加如卖方不在规定期限内将房产证交付买方需向买方支付违约金的补充条款，但卖方拒绝并表示不卖房给买方及不退还买方的定金。随后在工商所调解下卖方同意增加此补充条款，要求买方一定要买方不退还定金。请问买方可否能以对卖方失去信心，居住不在安心及卖方属先违约一方而要求卖方退还买方所交纳的定金？解答人：社区咨询小组成员公爵定金合同与保证合同、抵押合同、质押合同一样，也应当以书面形式订立。规定以书面形式订立，是为了保证当事人明确双方的权利和义务，在发生纠纷时便于举证和人民法院对当事人责任的判断。定金合同中应当规定被担保的主合同的情况、定金的数额和定金交付的期限等内容。需要注意的是定金数额不得超过主合同标的额的20％。根据签订定金合同的目的及性质的不同，可将定金合同分为以下几种： 1.立约定金。这是指为保证正式订立合同而交付的定金。 2.成约定金。此种定金是以其交付为合同的成立要件，即定金交付，合同才成立；若不交付定金则合同不能成立。 3.证约定金。此种定金为证明合同成立的证据，即因定金的交付以证明合同的成立。 4.违约定金。所谓违约定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，则收受定金的一方得没收其定金而不予返还；而收受定金的一方不履行合同时应当双倍返还定金。一般说来，违约定金类似于违约金。 5.解约定金。这种定金为当事人一方保留解除合同权利的代价。即交付定金的一方得以丧失定金为代价而解除合同；收受定金的一方亦得以双倍返还定金为代价而解除合同。一般来说，定金合同是主合同的担保，需要主合同成立生效才能适用定金罚则，而你们签订的定金合同实际上是立约定金，即是指为保证正式订立合同而交付的定金。这中定金合同比较特殊，因为在签订正式合同之前并不存在定金担保的主合同，此时定金合同主要是作为保证双方签订正式合同的担保，所担保的并不是主合同本身，而是订立主合同的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，"出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"《商品房销售管理办法》第22条第2款规定，"符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。"根据你说的情况，主要争议是要在对方隐瞒该房产为二手房的情况，如果能够证明在签订立约定金合同之前对方隐瞒了真实情况的，那么你方可以以此抗辩拒绝签订正式的合同，这个时候定金应当返还给你方，且应当适用定金罚则要求对方双倍返还。如果不提以上一点，仅仅以双方当事人在签订合同中因无法达成一致导致无法签订正式合同的，不能认为是一方的原因导致合同无法签订，而应当认定是双方的原因，这个时候只需要返还定金即可！