房屋买卖合同违约金的纠纷解决程序
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在购房合同中,购房者通常会约定违约金以保护自己的权益。当一方违反合同规定,守约方有权要求违约方支付违约金。但是,违约金与实际损失之间的关系通常存在差异,因此,购房者可以根据实际情况约定违约数额或计算方法。如果约定的违约金过高或过低,可以请求法院或仲裁机构适当减少或增加。 在购房合同中,购房者可以根据违约情况就违约数额进行约定,也可以约定违约损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金低于实际损失,购房者可以请求法院或仲裁机构予以增加;如果约定的违约金过高,可以请求法院或仲裁机构适当减少。 如果购房者和开发商在购房合同中没有约定违约金或者实际损失难以计算确定,可以根据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额,或者按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准约定违约金,以要求房地产公司赔偿。 根据《民法典》第五百八十五条,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金低于实际损失,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;如果约定的违约金过高,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。 此外,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
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按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
可以先行进行协商，要求对方继续履行合同或者是承担违约责任，如果协商不成或对方明确表示不履行，可以起诉至法院，请求解除双方合同关系，要求对方赔偿损失；或要求对方继续履行合同规定的义务，并就违约部分承担违约责任。
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