如何对国有划拨土地进行补偿的问题

由于存在许多历史遗留问题，土地的处理一直是国有企业改制中的难点，也是决定改制是否成功，国有资产是否会流失的重要因素。对于出让土地来说，由于权属较为明确，因此在改制过程中比较容易处理，主要问题存在于大量的划拨用地中。本文就对国企改制中划拨用地的几种处理方式进行简单概述。 办理土地出让手续，缴纳土地出让金，将划拨用地转为出让土地是最为的方式。改制企业可以将出让土地进行转让、抵押、租赁等，企业得以自由地根据经营状况来实现效益的最大化。但是，很多国有企业资金紧张，负债率高，缴纳土地出让金对于它们是一项沉重的负担，因此，只有那些效益较好、资金较为充裕的国有企业在改制时才能够采取这种方式。 企业通过租赁方式获得一定年限的土地使用权，按期向政府缴纳租金，这可以大大降低企业的资金压力。同时，在经政府土地管理部门批准后，土地租赁合同也可以转让、转租或者抵押。对于资金不充裕，无力承担土地出让金的企业是一种比较有利的选择。 土地使用权作价入股是将一定年限的土地使用权评估以后，作为国家的股权投入企业，由企业获得土地使用权。其实质是国家以红利、股息作为土地出让金的代替。这种处理方式不会增加企业的负担，在企业效益好的情况下，也可以增加国家收入。但是，采取这种方式将会使国家与企业共同承担经营风险，此外，土地使用权作为国有资本的投资方向也应当受到国有资本投资方针的限制。 土地使用权授权经营是一种比较特殊入股方式，是将土地使用权作价后授予一定的公司经营管理。被授权的公司，凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价入股或租赁等方式配置土地。被授权公司无须向国家缴纳让金、租金、股息等，但是每年都须对国有土地保值增值情况提供报告。国家对于这种处理方式加以严格的限制，能够被授权经营的企业只有国务院批准设立的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。 如果企业改制后其土地未改变用途，经县以上人民政府授权的土地管理部门批准后，可以保留划拨方式。如改变用途，符合《划拨土地目录》的也可继续以划拨方式使用。但是，除了继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地的，划拨的期限不得超过五年。显然，这是由于保留划拨方式违反了土地有偿使用的方针。

一、区别如下： 1、土地性质的定义。 国有土地使用权取得方式分为出让和划拨。 出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付土地使用权出让金。 划拨指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。它属于行政行为，而非民事行为。在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但设定了一定的限定条件，不得转让、出租和抵押。 2、取得方式不同。 出让：商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 划拨：县级以上人民政府依法批准。 3、权利义务关系不同。 出让土地是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等。 划拨土地的所有权人和使用权人的权利义务没有明确界定，使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权。 二：关于出让金： 划拨土地在使用权限上一般没有明确限制，无需缴纳土地出让金。只可以使用、收益，不可以转让、抵押、出租，如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。 因此，出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用，如果是划拨的土地在交易时要补交土地出让金，进而增加交易成本。