怎么计算逾期交房违约金？
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开发商未按照合同规定按时交付房屋,将构成违约行为并需承担相应的违约责任。当您发现开发商存在逾期交房的违约行为时,可以参考以下指南计算违约金。 计算逾期时间: 逾期时间应从双方签署的交房日期开始计算,直至开发商通知验收的日期。例如,双方约定于2003年2月1日交房,但开发商通知验收的日期为同年9月15日。据此计算,逾期时间为227天。由于确定和计算逾期时间关系到违约利率和违约金总额,因此,如果购房者不熟悉或不确定,可以向专业人士寻求帮助。 计算已付房款: 已付房款包括首付款和银行按揭款。例如,一套商品房的首付款为50万元,购房者向银行按揭贷款84万元,则已付房款为134万元。银行按揭的30万元已向开发商支付,故应纳入已付房款。然而,定金和尾款不应纳入已付房款。通常情况下,按照双方协议,购房者应在入住后数天内支付定金,定金将在数天内转化为房款。 确定逾期交房的利率: 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,逾期交房违约金或损失的确定,有约定的按照约定执行,没有约定的,可以按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定,或者参照逾期贷款利率标准计算。在此提醒购房者,在签署合同时,一定要注意审查违约金的利率标准,避免发生纠纷时才发现自己的利益受到损失。 确定了逾期时间、已付房款和违约利率后,就可以根据以下公式计算违约金了:违约金=已付房款×利率×逾期时间。
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逾期交房违约金过高人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。如一方当事人约定的违约金数额高于造成的损失的百分之三十，则另一方当事人可以请求法院或仲裁机构以该标准为限适当减少。
按照《民法典》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。针对房开商的这一抗辩，房开商主张违约金过高，其应对“违约金过高”负有举证责任，即应对违约造成的损失负有举证责任，只有证明违约金确实超过损失的30％，其主张方可成立。否则，每日万分之几的违约金并不算“过高”
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