二手房交易中需要注意的风险及预防措施
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1、欺诈性租赁：许多不法分子通过租赁手段获取房屋后，制作假房产证并以较低价格出售，这种行为不仅让购房者遭受巨大的损失，也对出租房业主带来很大的麻烦。 2、产权过户风险：二手房的产权状况各不相同，主要包括已购公房、二手商品房和二手经济适用房。其中，已购公房产权情况最为复杂，包括大产权、小产权和使用权房，以及央产、军产、校产和乡产等。房屋是否即将拆迁、是否已抵押或涉案等因素也会影响其上市情况，卖房者甚至可能不清楚这些规定。有些中介公司为了追求利益，在交易有风险的房产时可能不告知买卖双方应注意的关键问题。有时，交易完成后，购房者甚至都已经住了进去，过户手续却无法办理。 3、无效交易风险：在二手房交易中，还存在着无效交易行为，例如夫妻共有房屋中，一方背着另一方私下交易，导致交易无效且房款已被卖房人使用，给购房者带来损失。 4、拆迁风险：许多购房者尤其是外地来青购房者，可能对城市规划和拆迁情况了解不足。如果遇到不负责任的中介或房虫，他们可能会买到将要拆迁的房子，导致装修费浪费且无家可归。 5、中介风险：如果购房者或卖房者不幸遇到黑中介，可能会遭受钱、房两空的境地，甚至有些黑中介会卷款潜逃。 6、使用权房风险：使用权房没有产权，因此在交易时需要特别防范风险。
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法律风险一：若出售房屋系出卖人与他人共有，房屋的出卖人在出卖房屋时未经其他共有人同意，擅自将房屋出卖系无权处分房产，则所签订的房屋买卖合同无效，一旦其他所有人不愿意出售房屋，买受人购买房屋的目的无法实现。防范建议：第一，要求出卖人提供购房合同或者不动产权登记证，并与出卖人的身份证核对是否一致；第二，如果出卖人已婚且房屋系夫妻共同财产，购房合同和不动产权登记证未显示另一方的名字，务必要求另一方在房屋买卖合同上签字；第三，存在其他共有人则也须在房屋买卖合同签字；第四，要求出卖人出具委托代理手续。法律风险二：一旦出售的房屋存在抵押或者司法查封的情况，房屋可能无法过户，我国不动产物权实行登记主义的原则，若购买的房屋不能办理过户就无法取得房屋的所有权。防范建议：第一，在签订合同之前，买卖双方去不动产权登记中心查询房屋的权属信息，以确保房屋不存在抵押、查封的情况；第二，若房屋存在查封且不知晓出卖人还款能力时，不建议盲目购买。法律风险三：房屋处于出租状态的话，根据“买卖不破租赁”的规定，房屋可能无法交付使用；并且承租人对出售的房屋在同等条件下有优先购买权，购买房屋后若承租人主张优先购买权则会引发纠纷。防范建议：第一，实地访问房屋的承租人，出租合同的期限及租金支付的情况；第二，要求出卖人提供房屋租赁合同予以核实；第三，在出卖人的配合下要求承租人出具放弃优先购买权的承诺书。法律风险四：房龄涉及可以使用的年限、贷款的年限以及纳税的多少。房屋的性质关系到买卖合同效力和房屋的价款： 1、农民在宅基地上建设的房屋称为小产权房，非本集体村民不能购买； 2、经济适用房在五年内不能买卖，五年后在缴纳土地出让金后方可交易。防范建议：在购买房屋之前了解房龄及房屋性质。
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8,097 2022.04.17 -
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