房产买卖合同的效力如何
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房产买卖合同满足以下条件就有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力。 (二)意思表示真实。 (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 有下列情形之一的，房屋买卖合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。 (三)以合法形式掩盖非法目的。 (四)损害社会公共利益。 (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第四百六十五条，依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
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1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。 我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。 2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。 3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。 城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。 山东省高 级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。
无房产证的买卖合同有效。该合同仅证明对房屋享有债权，不享有物权效力。房屋未办理物权登记导致没有房产证属于物权变动问题，不影响房屋买卖合同的效力。
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小产权房买卖合同效力如何小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，一般认定该
2021.04.06 204 -
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