设定房地产抵押未办理登记的处理
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抵押合同以设立抵押权为目的，未能办理抵押物登记，则抵押权不能成立，抵押合同的目的不能实现，但抵押权虽未成立，抵押合同仍对当事人有拘束力，有过错的一方应当承担违约责任。一、抵押人的责任范围抵押物未能登记导致抵押权不能成立，其结果不利于抵押权人而利于抵押人，抵押物未能办理登记的责任多在抵押人。主债权未受清偿，抵押物又因抵押人违约未办理登记的，抵押人应承担违约责任，此责任依其过错而定，但不能超过抵押合同约定的抵押标的物的变价。二、抵押物未登记时的优先受偿权最高法院在担保法若干问题的司法解释中第59条规定：当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权，但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。此规定的意思是，如果因政府登记部门的原因未能办理抵押物登记的，但已收到抵押人交付的权利凭证，那么，本规定的债权人对合同约定的抵押物有优先受偿权，但抵押物毕竟没有登记，本规定的债权人对该抵押物没有物权，故不能与该抵押物的受让人、经登记的抵押权人和其他第三人相对抗。
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