农村土地一旦转为国有土地，如何处理？征地拆迁对土地有什么影响？

征地制度 按照现行的土地制度，农地一旦转为工业或城市用地，就由集体所有变为国家所有。随着市场化的急速推进，城市扩张的脚步前所未有的加快。这一事件的功过评价，现在作出判断还为时过早，然而这一事件对市场的影响，却是有目共睹。 简单的描述征地过程，就是一个“三连环”，第一环，农地征用。政府依据发展规划和一定的行政审批程序，将农地征用为国有土地。第二环，向集体支付补偿。第三环，土地批租。政府向集体支付了征地补偿金之后，将土地在50-70年内的使用权，批租给有兴趣的投资者。 这一套征地体制，背后所依据的理论支持，主要是这两条：集体土地不得买卖和土地涨价要归公。前者的意思是指：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设！凡建设需要使用土地的，应使用国有土地。必须使用集体土地的，要办理征用手续，转为国有。这一套做法在经济尚未开发的西部可能不会让人觉得有太大的不妥，但是市场化已进行得比较彻底的东部，几乎已经到了非废止不能息民争的地步。政策仅仅允许农村使用集体建设用地与其他单位和个人通过入股、联营等方式经营。现实的情况是：不善经营的村集体因为入股或联营而亏损严重，不得不选择名为联营，实为出租的经营方法，以回避风险。对于这一种情况，国土部门如何在市场经济飞速发展的今天进行处理？强迫不善经营的农村经济主体进行经营并对其亏损负责？集体经济组织对它的土地毕竟有着名义上的所有权，为何又同时将其所有权中最至关紧要的处分权剥夺呢？这一点，除非我们有本事将城市附近的农村土地全部征为国有，将城郊的农民全部转为居民，不然，农村以种种方式转让集体建设用地的现象，在现有的政策下，始终不能得到解决。而解决这个问题的办法，还是那句说了几十年的老话：敞开市场的大门，让集体建设用地进入流通渠道。 至于土地涨价要归公，起源于美国空想社会主义者乔治。亨利的理论，后来被孙中山及我们的土地政策所吸纳。这一理论认为，土地从农业转为工业和城市用地，而引起的市值上升，是社会因素使然，而土地的主人因为对该升值没有贡献，也就不能因为这一升值而获得补偿。这具体反映在我们的征地政策上，就是征地补偿费，仅仅只相当于其被出让时的价格的十分之一。这里实际上是国家和农民开的一个玩笑。当土地被征用时，补偿的标准是以该幅土地的肥沃程度为基础计算的，比如产值的几倍几倍等。而该幅土地被作为国有土地出让时，计算价值的标准是该幅土地所处的地理“位置”，完全与土地的肥沃程度无关。基于“土地涨价要归公”的理论，这一过程一直被当作是天经地义，理所当然。 其实要驳倒“土地涨价要归公”的理论是一件很简单的事。农地因“位置”的原因突然身价百倍，而农地之主对于“位置”的生产显然没有下过任何本钱。但是，并不是说他就不能从中获利。因为他对土地增殖有一项极其重大的前提性的贡献：放弃农地的所有权。如果他不放弃，工业家、地产商眼中的“黄金位置”根本无从谈起。放弃权利，必须有足够的代价。这一代价的多寡，应该交由市场决定！当开发商认为值得的时候，代价再高他也愿意承受；否则再低他也会敬而远之。而是否“值得”的唯一的判断标准，就是市场！ 然而我们的征地和批地，几乎完全与市场无关。政府通过行政手段，以农地的生产能力为依据，计算出一个相当低廉的征地补偿费，再根据该幅地的商业位置，待高价而沽。所造成的后果就是：政府大量征地，造成大量土地空置；大批农民失去土地，如何安置成为困扰政府的大难题；真正因为发展需要土地的开发者，却对着价格奇高的土地徒叹奈何。长此以往，如何得了？怎么解决，又是那句话：让征地和批地真正走向市场！ 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 第八章内部长期投资 企业把资金投放到企业内部生产经营所需的长期资产上,称为内部长期投资.内部长期 投资主要包括固定资产投资和无形资产投资. 第一节固定资产投资概述 一,固定资产的种类 固定资产是指使用年限在一年以上,单位价值在规定的标准以上,并且在使用过程中保 持原来物质形态的资产. (一)按固定资产的经济用途分类 1.生产用固定资产.指在产品生产过程中发挥作用的固定资产. 2.销售用固定资产.指在产品销售过程中发挥作用的固定资产. 3.科研开发用固定资产.指在产品研究,开发阶段发挥作用的固定资产. 4.生活福利用固定资产.指用于职工文化教育,医疗卫生等方面的固定资产. (二)按固定资产的使用情况分类 1.使用中的固定资产.指正在使用中的各种固定资产,包括生产用,销售用,科研开 发用和生活福利用的固定资产.由于季节性和大修理等原因暂时停用的,存放在生产部门, 销售部门,科研开发部门等备用的机器设备,仍属于使用中的固定资产. 2.未使用的固定资产.指尚未使用的新增固定资产,进行改建,扩建停止使用的固定 资产和其他原因停止使用的固定资产. 3.不需用的固定资产.指企业不再使用,需要处理的固定资产. (三)按固定资产的所属关系分类 1.自有固定资产.指由企业自己购置或建造,产权归企业自己所有的固定资产. 2.融资租入的固定资产.指企业根据融资租赁合同以融资租赁方式租入的资产.企业 对这类固定资产只有使用权而没有所有权. 二,固定资产投资的分类 (一)根据投资在生产过程中的作用分类 根据投资在再生产过程中的作用可把固定资产投资分为新建企业投资,简单再生产投资 和扩大再生产投资.新建企业投资是指为一个新企业建立生产,经营,生活条件所进行的投 简单再生产投资是指为了更新生产经营中已经老化的物质资源和人力资源所进行的投资.大再生产投资是指为扩大企业现有的生产经营规模所进行的投资. (二)按对企业前途的影响进行分类 按对企业前途的影响可把固定资产投资分成战术性投资和战略性投资两大类.战术性投 资是指不牵涉整个企业前途的投资.战略性投资是指对企业全局有重大影响的投资. (三)按投资项目之间的关系进行分类 按投资项目之间的相互关系,可把企业固定资产投资分成相关性投资和非相关性投资两 如果采纳或放弃某一项目并不显著地影响另一项目,则可以说这两个项目在经济上是 不相关的.如果采纳或放弃某个投资项目,可以显著地影响另外一个投资项目,则可以说这 两个项目在经济上是相关的. (四)按增加利润的途径进行分类 从增加利润的途径来看,可把企业固定资产投资分成扩大收入投资与降低成本投资两 扩大收入投资是指通过扩大企业生产经营规模,以便增加利润的投资.降低成本投资则 是指通过降低营业支出,以便增加利润的投资. (五)按决策的分析思路来分类 从决策的角度来看,可以把固定资产投资划分为采纳与否投资和互斥选择投资.否投资决策是指决定是否投资于某一项目的决策.在两个或两个以上的项目中,只能选择其 中之一的决策,叫互斥选择投资决策. 三,固定资产投资的特点 (一)固定资产的回收时间较长 固定资产投资决策一经做出,便会在较长时间内影响企业,一般的固定资产投资都需要 几年甚至十几年才能收回. (二)固定资产投资的变现能力较差 固定资产投资的实物形态主要是厂房和机器设备等固定资产,这些资产不易改变用途, 出售困难,变现能力较差. (三)固定资产投资的资金占用数量相对稳定 固定资产投资一经完成,在资金占用数量上便保持相对稳定,而不像流动资产投资那样 经常变动. (四)固定资产投资的实物形态与价值形态可以分离 固定资产投资完成,投入使用以后,随着固定资产的磨损,固定资产价值便有一部分脱 离其实物形态,转化为货币准备金,而其余部分仍存在于实物形态中.在使用年限内,保留 在固定资产实物形态上的价值逐年减少,而脱离实物形态转化为货币准备金的价值却逐年增 加.直到固定资产报废,其价值才得到全部补偿,实物也得到更新. (五)固定资产投资的次数相对较少 与流动资产相比,固定资产投资一般较少发生,特别是大规模的固定资产投资,一般要 几年甚至十几年才发生一次. 四,固定资产投资管理的程序 以上特点决定了固定资产投资具有相当大的风险,一旦决策失误,就会严重影响企业的 财务状况和现金流量,甚至会使企业走向破产.因此,固定资产投资不能在缺乏调查研究的 情况下轻率拍板,而必须按特定的程序,运用科学的方法进行可行性分析,以保证决策的正 确有效.固定资产投资决策的程序一般包括如下几个步骤. (一)投资项目的提出 企业的各级领导者都可提出新的投资项目. (二)投资项目的评价 投资项目的评价主要涉及如下几项工作:一是把提出的投资项目进行分类,为分析评价 做好准备;二是计算有关项目的预计收入和成本,预测投资项目的现金流量;三是运用各种 投资评价指标,把各项投资按可行性的顺序进行排队;四是写出评价报告,请上级批准. (三)投资项目的决策 投资项目评价后,企业领导者要作最后决策.最后决策一般可分成以下三种:(1)接受 这个项目,可以进行投资;(2)拒绝这个项目,不能进行投资;(3)发还给项目的提出部门, 重新调查后,再做处理. (四)投资项目的执行 决定对某项目进行投资后,要积极筹措资金,实施投资.在投资项目的执行过程中,要 对工程进度,工程质量,施工成本进行控制,以便使投资按预算规定保质如期完成. (五)投资项目的再评价 在投资项目的执行过程中,应注意原来作出的决策是否合理,正确. 第二节投资决策指标 投资决策指标是指评价投资方案是否可行或孰优孰劣的标准.长期投资决策的指标很 多,但可概括为贴现现金流量指标和非贴现现金流量指标两大类. 一,现金流量 长期投资决策中所说的现金流量是指与长期投资决策有关的现金流入和流出的数量.它 是评价投资方案是否可行时必须事先计算的一个基础性指标. (一)现金流量的构成 1.初始现金流量.初始现金流量是指开始投资时发生的现金流量,一般包括如下的几 个部分: (1)固定资产上的投资.包括固定资产的购入或建造成本,运输成本和安装成本等. (2)流动资产上的投资.包括对材料,在产品,产成品和现金等流动资产的投资. (3)其他投资费用.指与长期投资有关的职工培训费,谈判费,注册费用等. (4)原有固定资产的变价收入.这主要是指固定资产更新时原有固定资产的变卖所得的 现金收入. 2.营业现金流量.营业现金流量是指投资项目投入使用后,在其寿命周期内由于生产 经营所带来的现金流入和流出的数量.这种现金流量一般按年度进行计算.这里现金流入一 般是指营业现金收入,现金流出是指营业现金支出和交纳的税金.如果一个投资项目的每年 销售收入等于营业现金收入,付现成本(指不包括折旧的成本)等于营业现金支出,那么,年 营业现金净流量可用下列公式计算: 每年净现金流量(NCF)=每年营业收入-付现成本-所得税 或每年净现金流量(NCF)=净利+折旧 3.终结现金流量.终结现金流量是指投资项目完结时所发生的现金流量,主要包括: (1)固定资产的残值收入或变价收入;(2)原来垫支在各种流动资产上的资金的收回;(3)停 止使用的土地的变价收入等. (二)现金流量的计算 为了正确地评价投资项目的优劣,必须正确地计算现金流量. 在现金流量的计算中,为了简化计算,一般都假定各年投资在年初一次进行,各年营业 现金流量看作是各年年末一次发生,把终结现金流量看作是最后一年末发生. (三)投资决策中使用现金流量的原因 投资决策之所以要以按收付实现制计算的现金流量作为评价项目经济效益的基础,主要 有以下两方面原因: 1.采用现金流量有利于科学地考虑时间价值因素.科学的投资决策必须认真考虑资金 的时 间价值,这就要求在决策时一定要弄清每笔预期收入款项和支出款项的具体时间.润的计算,并不考虑资金收付的时间,它是以权责发生制为基础的.要在投资决策中考虑时 间价值的因素,就不能利用利润来衡量项目的优劣,而必须采用现金流量. 2.采用现金流量才能使投资决策更符合客观实际情况.在长期投资决策中,应用现金 流量能科学,客观地评价投资方案的优劣,而利润则明显地存在不科学,不客观的成分.是因为:(1)净利润的计算比现金流量的计算有更大的主观随意性;(2)利润反映的是某一会 计期间"应计"的现金流量,而不是实际的现金流量. 二,非贴现现金流量指标 非贴现现金流量指标是指不考虑资金时间价值的各种指标.这类指标主要有如下两个. (一)投资回收期 投资回收期(PaybackPeriod,缩写为PP)是指回收初始投资所需要的时间,一般以年为 单位,是一种使用很久很广的投资决策指标. 投资回收期的计算,因每年的营业净现金流量是否相等而有所不同. 如果每年的营业净现金流量(NCF)相等,则投资回收期可按下式计算: 初始投资额 投资回收期= 每年NCF 如果每年NCF不相等,那么,计算回收期要根据每年年末尚未回收的投资额加以确定. 投资回收期法的概念容易理解,计算也比较简便,但这一指标的缺点没有考虑资金的时间价 值,没有考虑回收期满后的现金流量状况,因而不能充分说明问题. (二)平均报酬率 平均报酬率(AverageRateofRet ,缩写为ARR)是投资项目寿命周期内平均的年投 资报酬率,也称平均投资报酬率.平均报酬率最常见的计算公式为: % 初始投资额 年平均现金流量 平均报酬率=100× 平均报酬率法的优点是简明,易算,易懂.其主要缺点是没有考虑资金的时间价值,第 一年的现金流量与最后一年的现金流量被看作具有相同的价值,所以,有时会作出错误的决 三,贴现现金流量指标 贴现现金流量指标是指考虑了资金时间价值的指标.这类指标主要有如下三个. (一)净现值 投资项目投入使用后的净现金流量,按资本成本或企业要求达到的报酬率折算为现值, 减去初始投资以后的余额,叫净现值(NetPresentVal e,缩写为NPV).其计算公式为: 1(1) NCF NPVC k= + 式中,——第t年的净现金流量;tNCF k——贴现率(资本成本或企业要求的报酬率); ——项目预计使用年限; C——初始投资额. 净现值还有另外一种表述方法,即净现值是从投资开始至项目寿命终结时所有一切现金 流量(包括现金流出和现金流入)的现值之和.其计算公式为: 0(1) CAFT NPV k= + 式中,CAFT——第t年的现金流量.1.净现值的计算过程. 第一步:计算每年的营业净现金流量. 第二步:计算未来报酬的总现值.这又可分成三步: (1)将每年的营业净现金流量折算成现值.如果每年的NCF相等,则按年金法折成现值; 如果每年的NCF不相等,则先对每年的NCF进行贴现,然后加以合计. (2)将终结现金流量折算成现值. (3)计算未来报酬的总现值. 第三步:计算净现值. 净现值=未来报酬的总现值-初始投资 2.净现值法的决策规则.在只有一个备选方案的采纳与否决决策中,净现值为正者则 采纳,净现值为负者不采纳.在有多个备选方案的互斥选择决策中,应选用净现值是正值中 的最大者. 净现值法的优点是,考虑了资金的时间价值,能够反映各种投资方案的净收益,因而是 一种较好的方法;缺点是不能揭示各个投资方案本身可能达到的实际报酬率是多少. (二)内部报酬率 内部报酬率又称内含报酬率(IntealRateofRet ,缩写为IRR)是使投资项目的净 现值等于零的贴现率. 内部报酬率实际上反映了投资项目的真实报酬.内部报酬率的计算公式为: 0 )1(1 =C NCF + 式中,r——内部报酬率. 1.内部报酬率的计算过程. (1)如果每年的NCF相等,则按下列步骤计算: 第一步:计算年金现值系数. C NCF 初始投资额 每年 第二步:查年金现值系数表,在相同的期数内,找出与上述年金现值系数相邻近的较大 和较小的两个贴现率. 第三步:根据上述两个邻近的贴现率和已求得的年金现值系数,采用插值法计算出该投 资方案的内部报酬率. (2)如果每年的NCF不相等,则需要按下列步骤计算: 华日红2009-07-0415:17:58 根据被征收土地的区位， 用途和现状不同，补偿价格会有很大的差别。 东部沿海地区和西部欠发达地区，城市规划区和规划区外， 工业用途征收和商业用途征收的补偿价格差距都很大。 水田和旱地之间也有很大的差别。 具体情况可以参考邻近地区的土地征收补偿方案。 每个县（市、区）都不一样的。