房地产开发净发红税率如何调整

房地产开发企业开发产品完工后,应及时结算其计税成本和实际销售收入毛利额,同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年企业本项目与其他项目合并计算应纳税额。如何调整实际毛利额与预计毛利额的差额谈谈自己的看法。一、政策依据（一）国税发【2009】31号文第九条第一款规定。“销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。企业产品完工后应结算其计税成本和此前实际收入的毛利额,并将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额,计入当年企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。（二）国税发【2009】31号文第九条第二款规定。“在年度纳税申报时,企业须出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差额调整情况的报告以及税务机关需要的相关资料。”要求企业在年度纳税申报时单独出具一个专项报告,内容如下。（1）分项目列示采取预售方式销售的开发项目的预计毛利额合并计入当期应纳税所得额的详细情况;（2）与（1）对应的项目完工后实际毛利计算情况及已经计入应纳税所得额的预计毛利额当期转回情况;（3）税务机关需要的与预计毛利额相关的资料。二、计算程序及计算公式（一）确定成本对象。根据国税发【2009】31号第二十六条规定:成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。对开发产品进行二级明细核算。（二）确定实际销售收入、总可售面积、已售面积。企业签订房地产销售合同或预售合同所取得的收入是销售收入的实现。总可售面积是经房管部门认可的测绘机构测量并出具房屋测绘报告确定的产权面积之和。已售面积为已销售开发产品实际销售收入对应的可售面积。（三）确定会计成本。根据企业会计准则或制度来确定成本对象的会计总成本。按权责发生制原则计入成本对象,开发产品完工前发生的各项成本,应按配比原则分配至各成本对象。会计总成本=账面会计成本+（或-）会计差错+（或-）应分摊的间接成本和共同成本单位会计成本=会计总成本÷可售面积已销开发产品的会计成本=单位会计成本×已售面积（四）确定计税成本。计税成本是企业在开发产品过程中所发生的按税收规定进行核算与计量某项成本对象的费用。步步高论文发表网是学生经济论文快速写作，管理职称论文发表，管理论文范文参考首选网站。计税总成本=会计总成本+（或-）税会差异额单位计税成本=计税总成本÷可售面积已销开发产品的计税成本=单位计税成本×已售面积（五）确定已销开发产品预计毛利额。已销开发产品预计毛利额=累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售额×当年的预计毛利率确定实际销售毛利额（六）确定实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额。实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差额=实际销售收入毛利额-已销开发产品预计毛利额