房地产项目开发的具体步骤

1、首先应到国土局办理好土地出让手续。委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图。 2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： （1）、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。 （2）、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 （3）、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 （4）、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 （5）、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 （6）、规划部门办理项目选址意见书。 3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： （1）、人防办进行人防工程建设布局审查。 （2）、国土资源局办理土地预审。 （3）、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局（项目如涉及）对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 （4）、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 （5）、规划部门确定建设工程规划设计条件。 4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： （1）、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 （2）、消防局对初步设计的消防设计进行审查。 （3）、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 （4）、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 （5）、国土资源局进行用地预审。 （6）、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 （7）、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 （8）、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 （9）、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： （1）、公安消防支队进行消防设计审查。 （2）、人防办进行人防设施审查。 （3）、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 （4）、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。 6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： （1）、建设单位办理施工报建登记。 （2）、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。 （3）、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

房地产开发流程周期少则几年，多则十几年，各阶段的时间表如下： 1、在前期和报批过程中，一般为10－18个月； 2、在工程的施工过程中，单体建筑一般为11－18个月； 3、在市场的推广过程中，商品住宅项目：引入期1个月，推广期（蓄势期）3个月，强销期、持续期3－6个月。 房地产开发的流程如下： 1、建设用地预审； 2、发布征地通告； 3、开展征地调查； 4、确认征地调查结果； 5、组织征地听证； 6、征地组卷报批。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。