房屋被司法机关或行政机关查封,如果在查封之前该房屋已经被出租,承租人是否有权继续使用该房屋
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查封是行政机关或司法机关强制封存当事人的财产,限制其处分的一种执行措施。以司法机关的查封为例,在民事执行实务中有俗称的“活查封”和“死查封”之分。“死查封”是指被执行人在财产被查封后不仅处分权受到限制,而且丧失了使用、管理权,只有妥善保管的义务。而“活查封”相反,被执行人在财产被查封后,仍享有对该财产的使用、管理和收益权。对于查封时未出租的房屋,若行使出租权通常会影响被查封房屋的拍卖及成交,为保证执行的效果,被执行人一般不得擅自出租。但是对于查封前已经出租的房屋,“活查封”情况下,承租人的租赁权不受影响,其有权继续使用房屋。因为根据“买卖不破租赁”的原则,即时被查封的房屋被拍卖,仍不影响承租人的租赁权。
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房屋被查封后,能否出租,要看人民法院查封时,该房屋正处在何种状态。 如果租赁关系成立在先,也就是说,在法院查封之前的房屋租赁合同关系,是要受到保护的,这是出于对房客这位不知情人的保护考虑的。 但如果房屋被查封后,除了人民法院同意,任何人都不得使用,当然包括不得出租。
若租赁后于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约并不适用于债权人,除非债权人同意(此时应视为一个新的租赁契约成立)。对承租人的损失,若承租人知道或应当知道租赁物已被查封的,则损失由承租人自己负担。
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