物业管理违约责任中的免责情形有哪些？

物业管理合同中的违约责任包括继续履行、采取补救措施、支付违约金和赔偿损失等形式。业主、业主大会和物业管理公司是物业管理活动的当事人,双方应当遵守并履行物业管理服务合同的约定。只要合同当事人中的一方违反合同规定,另一方就可以按照法律规定追究违约责任。在物业管理不断市场化的今天,正确理解物业管理服务合同的违约责任对于维护业主、业主大会和物业管理公司的合法权益具有重要的现实意义。 继续履行合同是指在业主、业主大会或物业管理公司违约后,另一方可以请求强制违约方继续履行未履行的物业管理服务合同的合同义务,以实现物业管理服务合同的预期目标。从合同的本质来看,合同的存在主要在于促进交易、保护交易和救助交易。当交易出现问题时,合同的作用就像医生治病一样,尽力使交易脱离危险并重新获得新生,而不是动辄将其扼杀。继续履行合同是合同当事人不履行或不完全履行下的一种补救方法。在合同当事人一方违约后,请求强制履行合同是法律赋予另一方当事人的一项权利。 采取补救措施是指在合同当事人一方违约后,另一方有权要求违约方采取补救措施予以补正。例如,物业管理公司未按物业管理服务合同的规定作好公用设施维修养护,业主、业主大会可以要求采取补救措施对公用设施重新进行维修养护或进行修理、更换等。采取补救措施应在履行期内完成,否则不承担其他违约责任。如果在履行期届满后完成,则违约的合同当事人还应承担延迟履行的违约责任。 违约金是指合同当事人在合同中约定的或者法律规定的一方违约后应向另一方支付的金额。例如,业主、业主大会违反招投标法的规定,不与中标的物业管理公司签署物业管理服务合同,或者在中标后要更改物业管理费这种招投标的核心内容,物业管理公司就有权按照招投标的约定要求违约的业主、业主大会支付违约金。又如,在物业管理服务合同中双方约定,经过约定的期限,物业管理服务要达到某种程度的水平,而在期限届满后未达到,则应按照合同的约定,由违约方支付违约金。 赔偿损失是指一方违约给对方造成损失时依法应承担的赔偿对方损失的违约责任。赔偿损失是最常用的重要救济措施。它既可以与其他责任形式并用,也可以单独适用。赔偿损失的范围在物业管理服务合同中有约定的依其约定。在物业管理服务合同中对赔偿范围的约定,可以是对具体赔偿数额的约定,也可以是对损失计算方法的约定。只要合同中有关于赔偿的约定,当事人就有权依约定请求违约方赔偿。在物业管理服务合同中未约定赔偿范围的,违约方应赔偿因违约所造成的全部损失,包括合同履行后可以获得的可得利益损失,但不能超过违反合同一方订立合同时能够预见到的损失。违约方违约后,对方可以采取适当措施防止损失的扩大而没有采取适当措施的,无权就因此而扩大的损失要求赔偿。合同当事人因违约方违约同时受到损失和利益的,在计算损失时应扣除其所受利益。赔偿损失,除物业管理服务合同另有约定外,应以支付赔偿金的方式进行。