民法典规定对买卖不破租赁有哪些情况不适用
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出于日常生活的需要以及对财产性质的考量，并非所有的情况都能使用买卖不破租赁，不适用不破租赁的情况有： (一)租赁物是动产的。因为动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外，如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，则不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。 (二)先抵押后出租的。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 (三)被查封后出租的。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人自己承担。 (四)租赁物为破产财产，且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般不适用“买卖不破租赁”原则。根据买卖不破租赁原则来看，动产是不适用于买卖不破租赁的。因为冻产的价值较低，流通较广，不符合买卖不破租赁的用途。其次对于租赁权和抵押权来讲，一般是抵押权高于租赁权，所以抵押出去的房屋是不适用的。同理而言，所以法院进行查封的房屋也是不适用于买卖不破租赁原则。
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1、以下这些情况，是不该原则限制的： （1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。 2、除了以上情况，在以下两种情况出现时，新房东也有权要求原租客腾让房屋： （1）当事人另有约定如果原房东与租客在租赁合同中约定：在租赁期内房屋的产权发生变动，租赁合同将于产权变更之日终止。那么房屋通过买卖产权完成变更后，原房东和租客的租赁关系就结束了，此时新房东有权要求租客搬走。不过这种操作在实践中并不多见。 （2）新房东行使合同解除权如果租客存在不按时交纳租金，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行，那么新房东可依照租赁合同（如果约定了出租人合同解除权的话）或者法律规定行使解除权，要求解除租赁关系，让租客腾出房屋。综上所述，买卖不破租赁的适用范围比较广，目前在房产上应用的最为普遍。如果法院对被告人的房产强制执行，冻结或者拍卖的，之前存在的租赁合同继续生效。房产的受让人，也就是债权人不能要求承租人搬走，应当让其一直租用到合同期限截止日期。
由于存在买卖不破租赁的制度约束，房屋买受方想解除合同又不违约的，可以提出该房屋尚未办理租赁登记备案。根据“未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。
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1、以下这些情况，是不该原则限制的： (1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置
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