小产权房的定义及特点
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小产权房屋是指国家发放产权证的房屋,也称为大产权房屋。这些房屋由开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税,由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证。而国家不发产权证的房屋,由乡镇政府发证书,称为小产权房屋。这种房屋在农民的集体土地上,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,并没有国家房管部门的盖章,被视为乡产权,即小产权房屋。 大产权房屋即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权房屋即不完全产权,只包括房屋的使用权,与大产权房屋的本质区别在于土地使用权。通俗的解释,买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”,再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。 小产权二手房包括已购公房,乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同,在房产转让时也会区别对待。“已购公房”,购房人只要补齐土地出让金,也就是购买房款的1%,就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”,归农村集体所有,产权关系很难改变,很难过渡为完全产权,否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说,上市出售则会有一线希望,因为,国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。 购买小产权房屋存在哪些风险? 第一,根据北京市建委发出购房风险提示指出,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。 第二,像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。 第三,购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。
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