买房政策调整

3月15日，财政部披露了1-2月财政收支情况。在政府性基金收入情况中，地方政府性基金本级收入6727亿元，同比增长32.3%，其中国有土地使用权出让收入6196亿元，同比增长36.1%。同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，一二线市场的限购、土地价格一路走高，导致去年三四线城市成为房企争抢的地盘。东部一些三四线城市，与土地出让热度有一定关联。同策咨询研究部数据显示，2016年全国住宅用地成交楼面地价为2088元/平方米，较2015年大幅上扬47%。楼板价上涨很明显：一线城市为16578元/平方米，上扬44%；二线城市为4192元/平方米，上扬85%；三四线城市为976元/平方米，上扬21%。到了今年2月，全国住宅用地成交楼面地价为2609元/平方米，环比、同比分别上扬7%、71%。张宏伟认为，土地收入增长要与去年同期对比，去年的基数低的话也有可能是正常增长。前年下半年到去年年初，有十个城市楼市非常好；去年下半年，行情开始蔓延至20个左右城市，结构性变化因素有可能是地价收入上涨的主要原因。36.1%背后：土地市场结构性变化2016年土地市场的回暖大概从5月份才开始，一线城市房价稳步上扬、人口导入充足、土地资源稀缺以及城市规划利好等，导致众多房企涌入一线城市争抢拿地，甚至“面粉贵过面包”，房企也在所不辞。与此同时，二线城市则出现分化。部分热门城市土地成交额直逼一线城市，而三四线城市价格普遍表现低迷，虽然基本面有所好转带动地方政府积极推地，但成交价格却持续低位徘徊，普遍以底价或者是低溢价成交。一名房企投资人士透露，2016年初，公司拿地目标锁定在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。到了2016年下半年，拿地范围又新增了无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都、青岛、南昌、石家庄等地。“热点城市不断出现，每个城市的周期有错开，但都处于上升周期”。一年时间内，热点城市仿佛接力点燃行情，从去年的10个左右，到去年下半年的16个，如今已经涌现了20个左右。一名闽系房企相关人士则认为，今年年初出现的土地价格上涨，只是短期“噪点”，目前业内不少公司已经将全国市场扁平化看待，从某程度上来说，也就是“不划重点，广撒网”，未来各城市房价会按照城市量级与市场规模逐渐走向均衡。2017年2月，第三方机构监测的36个二线城市共成交宅地214幅、979万平米，成交面积环比下滑33%，同比则上扬28%；成交楼面地价为5193元/平方米，环比上扬36个百分点。近期不少房企明确在各地寻求土地合作的机会，也是基于热点城市蔓延的逻辑。热点城市的蔓延，尤其是三四线城市的地价崛起，成为了年初地价收入飙涨的主要推动力。从楼面地价看，2016年三四线城市平均楼面地价为753元／平方米，较上一年上扬15%，为2010年以来的最高值。从溢价水平看，自2012年起，三四线城市商办类地块的溢价率就维持在10%以下，2015年为6%，与2014年持平，而2016年高达13%，为2011年以来的最高值。再比如，徐州市成交63幅地块，建设用地面积315.54万平方米，在地块数量和建设用地面积上均领先其它城市。除徐州外，威海在2月份成交宅地建设用地面积157.19万平方米，是另一个成交面积超百万平方米的三四线城市。上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，虽然1~2月份受到传统春节推地较少因素的影响，各类城市土地成交均出现了一定程度的下滑，但是可以看出三四线城市受到波动更小，二线城市土地市场降温的幅度更大。热点城市蔓延从历年走势来看，一线城市宅地楼面地价从2012年起呈现较大幅度的攀升态势，2012年、2013年、2014年的攀升幅度分别为15%、61%、55%，2015年在出现了2个百分点的小幅下滑后，2016年由于一线城市高价地不断，地价上扬幅度高达40%。二线城市的涨幅更为明显。邵明浩指出，不论二线城市还是三四线城市，土地市场整体表现依然大幅优于去年同期。从成交价格来看，二线城市价格惊人，不论是楼板价还是环比涨幅均创出历史新高，可见一线土地市场降温对二线城市的拉动作用显著。而三四线城市受到较为宽松的货币政策和地方政府托市政策的影响，土地市场整体出现企稳的态势。2016年，房价涨幅并不明显的重庆，成交339幅宅地、合计成交面积达1937万平方米，在地块幅数和地块面积上都领先于其他二线城市。但从楼面地价看，厦门以28761元/平方米的平均楼面地价居首，一名当地有项目在售的房企负责人指出，地价上涨或间接推助了厦门当下房价的上涨。从各个城市溢价情况看，35个有宅地成交的城市中，有33个城市宅地出现溢价，平均溢价率达58%，其中合肥的溢价率高达227%，另外，武汉、成都、杭州、福州、济南、南宁、天津、南京这八个城市溢价率均超过50%。据同策咨询研究部数据统计，2016年潍坊市以362幅、1414万平方米的宅地成交量居三四线城市之首，也成为唯一一个成交面积上千万的三四线城市。合肥土地市场在过去一年高价地频现，2016年前三季度，其九区四县一市共成交土地134宗，同比上扬35.4%，土地成交总面积11055亩，同比上扬26%，累计揽金1148亿元，创历史新高，同比上扬130%。3月以来，不少城市已启动限购升级，包括杭州、嘉善、青岛等，但仍有一些城市的楼市呈现明显过热。上述业内人士认为，在热点城市蔓延的现状之下，调控“补丁”措施密集出台、新一轮调控升级也会是大概率事件。