需要解除的退房合同包括哪些方面

如果消费者提出的退房要求被开发商接受,那么需要解除两个合同,一是消费者与开发商的房屋买卖合同,二是消费者与银行的借款合同。 房屋买卖合同的解除意味着双方财产的返还或权利的恢复。对于已经入住的消费者,需要将已经占有的住宅交还给开发商,对于还没有入住的消费者,则需要放弃占有即将入住的住宅。开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款,对于已经收取的部分要退还给消费者。解除合同履行完毕后,双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态,买卖合同的解除与履行无须其他人的协助,双方自己即可以完成。 借款合同的解除表明消费者将一次性归还从银行的借款,然后不再支付任何本金和利息,无须承担任何还款的义务。这个合同的解除与买卖合同不一样,它需要在除了银行与消费者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为消费者虽然从银行取得了借款,但并不直接占有这部分借款,银行借款通过转账的形式由开发商取得;如果要归还借款,必须由开发商向银行归还已经占有的借款,才可以实现归还借款的目的;银行只有收到开发商以消费者名义还来的借款后,才能认为消费者已经履行了全部还款义务,双方的借款合同才能真正的解除;因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。 由于有三个当事人,而且有两个合同,所以在空间操作上无法同步进行,就会出现时间上的先后顺序问题。从实际行为上,我们可以设计出多种可能的选择方案,目前较为普遍的有以下几种,分别描述: 一、消费者先与开发商解除买卖合同,然后取回首付款,再与银行解除借款合同,然后由开发商归还银行借款。 二、消费者先与开发商解除买卖合同,然后再与银行解除借款合同,然后取回首付款,最后由开发商归还银行借款。 三、消费者先与开发商解除买卖合同,然后由开发商归还银行借款,再与银行解除借款合同,最后取得首付款。 这三种过程有一个共同的特点,就是消费者首先要与开发商解除买卖合同,表明消费者放弃对住宅行使占有的权利,在这种情况下,消费者存在一种风险:一旦解除合同后,即不能再度占有住宅,如果开发商不能按时归还银行借款,则消费者除了丧失房屋权利外,仍然需要承担向银行还款的义务,即所谓“钱房两空”;如果开发商在此期间出现破产,则消费者损失更为巨大:不仅住宅(仅指没有取得产权证的)可能会作为破产财产被拍卖,而且已经支付的首付款无法取得,同时还要支付15年到20年的银行借款。 为了使消费者最大限地免除上述风险,在开发商不会破产的前提下,我们认为在实际操作时可以通过以下程序: 一、消费者首先与开发商签订一个补充协议,这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。 二、消费者再与银行签订一个补充协议,也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。 三、开发商归还银行借款,消费者与银行签订的协议中确定的条件出现,消费者与银行的借款合同解除。 四、开发商归还消费者的首付款,并协助办理消费者退房的各种相关手续。 五、消费者与开发商签订的补充协议中确定的条件出现,消费者与开发商的买卖合同解除。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。