如何理解在建工程抵押合同
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1.以没有完成的建筑物设立抵押权,抵押合同不能立即发生物权的效力,只能在当事人间发生债的效力。因为不动产抵押权的生效还需要登记。对正在建造的建筑物来说,抵押合同成立和生效与抵押权的成立是有区别的。 2.首先,在建工程是以将来建成的工程作为抵押标的物的,抵押权只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以设定某种将来的权利为目的的合同,而不是现在就可设定某种权利。从这个意义上说,在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为,只有在条件成就时,权利方可设立。 3.《民法典》没有区分抵押合同生效和抵押权生效,给实践操作造成了很大的混乱。从通行的物权债权区分学说上看,合同行为是抵押权产生的必要条件,但不是直接产生抵押权的充分条件。 4.作为物权,抵押权是否成立除了抵押合同外,还须有另外的要件。只有有效的抵押合同,才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务,但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效不同,抵押合同适用《民法典》的规定,而登记应该适用《民法典》及有关规定。
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在建工程抵押流程如下:1、抵押设立登记申请表;2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件;3、抵押合同及主债权合同;4、国有土地使用证复印件,及土地权属查档证明;5、建设工程规划许可证原件;6、施工许可证复印件;7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押的批文;8、监理公司出具的形象进度证明;9、房产测绘部门出具预测绘成果书;10、登记机构认为有必要收取的其他资料。
在建工程抵押是不能办理房产证的。只有在工程竣工并经竣工验收备案,且在其他要件资料齐全的情况下,方可办理房产证。当在建工程的建设施工完成后,银行作为抵押权人也会及时要求、督促抵押人进行竣工验收、办理房屋所有权证和他项权证。只有将在建工程抵押的预告登记(备案登记)变成一般房地产抵押的他项权利登记后,抵押权人的担保权利才能得到法律的最终确认和保护。
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