房层买卖合同的流程

在双方签订正式房地产之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果开发商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究开发商的违约责任;如果开发商没有违约，购房者想退房，在没有取得开发商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。

（一）买卖双方共同向公证处提出公证申请。１、卖方需要提交如下材料：身份证、护照、军官证、户口本、房屋产权证、土地证、结婚证等；２、买方需要提供身份证、护照、军官证、户口本等；３、如果一方当事人不能亲自到场委托他人办理的还必须提交经过公证的授权委托书；如果交易房产是多人共有的，则卖方应为所有共有人（以及其配偶），需要全部到场。 （二）公证员根据当事人提交的证明材料进行审查 1、申请人提供的身份证明文件是否与其本人一致； 2、申请人的行为能力是否完全具有，不存在限制行为能力或无行为能力的情形； 3、申请人进行房屋买卖交易以及公证的意思真实是否真实自愿； 4、申请人自己对于即将进行的交易以及公证所认识的后果是否与其行为实际产生的后果一致； 5、买卖双方对于交易的主要条款(如交易标的、交易金额、付款方式等)认识无异议，或者至少已经基本达成一致； 6、交易的房产所有权明确，不存在限制或者禁止交易的情形； 7、如果交易房产存在多个所有权人，则所有的产权人都与买受人达成了一致的意思表示； 8、当事人的申请符合公证管辖的规定。 (三)公证员通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》。公证员在进行完上述八项初步审查后，认为都不存在问题，符合公证受理的条件的，通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》，按照规定交纳公证费用。公证员履行告知义务，告诉当事人所提交的材料以及所有的陈述都必须是真实的，如果公证员经过调查发现有虚假材料当事人必须承担相应的法律责任甚至是刑事责任，而且所交的公证费也不予退还。当事人接受的，公证处正式受理买卖双方的公证申请，启动公证程序。 (四)公证员受理申请后首先重点审查当事人之间的买卖契约。对于交易房产的坐落、建筑面积、建筑年代、权属状况、交易金额、付款方式和时间、交付时且要逐向询问双方当事人是否清楚且没有任何异议，如果对于其中的任何一项持有异议的都要暂停公证程序，等当事人协商一致后再恢复。此外，公证员还要审查买卖合同是否对于房屋的附属设施、微小瑕疵以及水、电、气、电视、电话、宽带、家电、家具、物业、户口、税费承担、面积误差约定、风险转移等有关相对次要但也容易引起纠纷的事项作出明确的约定，如果约定不明确的公证员要提示买卖双方，并在公证谈话笔录内注明。 (五)公证员根据买卖双方的实际情况以及买卖合同按照《公证程序规则》的要求分别与买卖双方谈话并且制作谈话笔录。 (六)公证员对交易的各个相关环节进行调查。 1、核查卖方的身份是否是真正的房主； 2、卖方的婚姻状况，如果卖方已婚则要求其配偶到场并书面表示同意卖方出售上述房产； 3、是否所有的共有人及其配偶都已经到场并且同意出售； 4、卖方提交的房产证和土地证是否属实，如有需要应当到房产部门查档或者到房屋现场考察； 5、房屋的土地使用权是以何种方式取得的，是否存在禁止买卖的情形； 6、房产是否存在被抵押的情形，如果已经被抵押是否已经征得抵押权人的同意； 7、是否存在被出租的情形，如果已经被出租是否承租人已经放弃了优先购买权；公证员如果到登记机关查询登记档案应当现场制作查档记录，对房屋现场考察的也应当制作现场笔录，还可以根据实际需要使用拍照、摄像等一些辅助手段。 (七)公证员出具房屋买卖合同公证书。