深圳小产权房终于要转正了吗？

深圳小产权房终于要转正了？4月，深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留违法建筑”，部分被称为“小产权房”的建筑，有望拿到红本。首批试点的区域中，沙井共和社区已经开展动员大会。根据南都记者从相关部门获得的一份内部文件显示，由“深圳市查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室”编制的“流程概图”，整个“转正”流程，从申办到办理完，至少需要147个工作日。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，如果试点成功，下一步有可能扩展到更广泛的区域，存在久远的“小产权房”问题有望解决，为深圳城市化带来新的发展机遇。A“转正试点”还在动员，原村民是否愿意参与“转正”未定“现在共和花园都没有房子在卖了。”沙井共和花园附近的中介告诉南都记者，因为要“转正”，现在过来问询想买的人很多，但没有业主肯放盘。据南都记者了解，该楼盘去年售价还是6000元/平方米左右，今年已经升至元/平方米，升幅达到16%。根据相关资料显示，共和花园是四五年前开卖的共和村村委统建楼，最初价格是3000元/平方米，总共有千来户。南都记者现场看到，在工厂与城中村交错的沙井，共和花园的外形设计和园林，都堪称小产权房中的“精品”。并且，户型也尤为阔绰，90平方米为两房，三房的面积达到140平方米。4月10日，宝安沙井共和社区原村民代表开了一天动员会，要求村民配合试点。因为只是试点，所以此次“转正”官方并没有带着强制性。对于共和社区的“转正”，附近的居民都有耳闻，但具体的操作并不清楚。一位对当地村民了解的人士就表示，有村民肯定是不想转的。“不转，可以一直住下去，光是收租也可以养活好几代人，转了反而有使用年限了。”实际上，根据规土委已经公布的《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(以下简称“实施办法”)，此次试点，政府已经开出比较优惠的条件：符合“一户一栋”原则的违法建筑，免缴地价；总建筑面积未超过480平方米的部分免予处罚，总建筑面积超过480平方米，根据超出登记，处以30-100元/平方米不等的罚款。另外，原村民违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分，多栋的第一栋和第二栋按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以100元和200元的罚款，多栋的第三栋及以上栋数部分不予处理确认。对于政府这样的优惠条件，如果试点“转正”或今后正式“转正”的政策都不具强制性的话，原住民们将会计算“转正”前后的收益比较来决定是否参与宋丁认为，此次试点，可以说相关部门已经做出了比较大的“让步”。实际上，城市发展也到了“小产权房”问题非解决不可的地步，村民也应该感受到了。因此下一步更多寻找利益分配的平衡点，通过试点试图找到一揽子的解决方案。除了共和社区，纳入首批试点区域的社区还包括公明街道的下村社区、观澜街道的观城社区和茜坑社区、松岗街道东方社区、平湖街道的山厦社区等1个街道和其他12个社区，申报共计21831栋。南都记者日前从松岗街道办了解到，同为试点的东方社区试点工作还未正式启动。按照有关部门的“流程概图”，整个“转正”流程，从申办到办理完，即便资料齐全，至少需要147个工作日。换算成自然天数，大约是210天(7个月)左右。加上之前的筹备、动员等工作，今年内能否完成所有试点区域的“小产权房转正”还是个未知数。“转正”只针对原住民，或引发深层次利益之争值得关注的是，此次“转正”是针对原住民。根据《实施办法》，对非原村民所建住宅类历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形)，不予处理确认。宋丁认为，这种分类分批的处理方式，一定程度上有利于简化“小产权房”错综复杂的利益关系。同时，对于外来人口买卖“小产权房”、开发商开发“小产权房”提出警示。实际上，根据南都记者调查，“小产权房”交易市场中，绝大多数的房子都是卖给买不起商品房的“外地人”，或者看好小产权房“转正”前景的“非原住民”。目前小产权的建造形式包括，村民自建、村委统建、村民或村委联合外来资金开发等形式。这些都将导致“确权”过程中，将存在诸多利益纠葛。很多外地人在买小产权房时都需要经过的一道“心坎”，就是“如果要拆迁了，补偿怎么办？”现在，对于这一批人，还将面临一个新的考题“村民的房子‘转正’了，我的怎么办？”此次即将面临部分“转正”的共和花园，“非原住民”，对于“转正”的态度也很微妙。一位购买了共和花园两房的梅州人孙先生就表示，现在共和花园房子主要用来出租，但也还是希望以后会有转正的机会。另一位同样是共和花园“非原住民”的刘小姐表示，自己并不希望转正。“既然原村民转了，就代表房子不会拆了。当初买这里，是因为钱不多，要转还要补交地价，反正都是自己住，不转还少笔开支。”北京市大成(深圳)律师事务所执业律师刘子儒表示，目前的“实施办法”，有可能引发原住民与“外来者”之间的深层次的矛盾。由于目前的“转正”只是针对原住民，不排除会在巨大利益的诱惑下，原住民不承认当初的购买关系，自行补缴地价，实现已售房产的“转正”；或者“非原住民”在补缴地价后，原住民否认购买关系，不愿意将转正后的房产过户到“非原住民”的名下。“因为从法律角度，‘小产权房’的买卖关系，是不受法律保护的。因此‘小产权房’也是很多法院不敢碰的‘雷区’，对相关纠纷不予受理。”刘子儒说。此外，他还认为，对于“一户一栋480平方米”的限定，有可能起到鼓励市场加建抢建的负面影响。实地调查买卖小产权房仍然盛行，部分项目还能“分期付款”“小产权房”试点工作的开启，似乎给小产权房“转正”带来了新的希望。小产权房市场又再度兴盛起来。根据南都记者的调查，沙井一带的小产权房工程已经停建，但小产权房的买卖之风仍然大行其道。部分小产权房项目，为了吸引购房者，还联合银行推出了“短期贷款”。沙井小产权房停建，买卖之风仍然盛行“小产权房”的“转正”消息，引发社会各界的强烈关注。在“转正”的预期下，会否出现小产权房加建、抢建的热潮？南都记者日前走访了沙井沙