拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些
该咨询为用户常见问题,经整理发布,仅供参考学习!
我也有类似问题!点击提问
拆迁中经常出现的隐形陷阱:一、拿政策说事。政策不等于法律,更不能违反法律,我国是法治国家,依法治国即依照宪法和法律来治理国家,建立法治国家最直接的目的就是要规范和限制政府权力,各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中,要严格按照法律规定去作为,胡作非为超越法律允许的界限就是违法行为。在现实中,拆迁方大都会拿着一些地方政府出台的红头文件或者管理办法之类的“尚方宝剑”,以证明自己的拆迁行为是合法的,拆迁方所制定的补偿是合理的,而广大的被拆迁人则只好信之听之,不敢反驳,其实这是错误的。虽然我国目前在征地拆迁领域的法律体系尚不完善,但是2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定,“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”已经设定了我国征收补偿要达到市场价格这一合理标准的大纲,任何的地方政策也不能偏离法律设定的这一大纲,被拆迁人把握住这一原则就不会轻易地被征收方所牵制了。二、评估报告。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”的规定,无论从评估机构的选择还是评估结果的异议,都对被拆迁人进行了法律保护。可是在实际当中,评估报告可是让被拆迁人吃足了苦头,很多拆迁方直接自己就确定了评估机构,根本不会与被拆迁人协商选定,而且拆迁方选定的评估机构也并不能保证具有相应的评估资质,评估结果更是让被拆迁人瞠目结舌。拆迁时为了公平起见,选定评估机构对被征收房屋按照当地市场价格进行评估本没有问题,问题就出在具体操作中,由政府指定的评估机构,评出的价格自然是“内定的”不可能做到真正的客观公正。而被拆迁人若自己找一个评估机构,评出的结果,政府又不予认可。甚至有很多集体土地被征收引起的房屋拆迁,拆迁方也用评估报告来说补偿,宅基地上的一套老房子每平米才评估几百元,而重点的被征收土地的价值却只字不提,安置房却又是几千元甚至几万元一平米的市场价格,让被拆迁人交差价,使得被征收土地农民苦不堪言,这种评估本身已经偏离了合理补偿的法治轨道,严重降低了被拆迁人的生活居住水平。所以,评估报告其实并不是补偿问题的关键所在,这就像很多拆迁方借“拆违”强拆房屋一样,评估报告已经成为拆迁方为了达到低成本拆迁而使用的道具。被拆迁人与其苦苦和拆迁方纠缠在评估报告是否合理的问题上,还不如在如何让拆迁方对你提出的补偿要求上做出让步来的实惠。三、补偿决定书。补偿决定书是自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后出现的概念,在这之前对应的是拆迁裁决书。房屋征收补偿决定,是指国家为了公共利益的需要,在依法征收公民房屋过程中,如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府,由市、县级人民政府依照有关规定、按照征收补偿方案确定的价格作出的征收补偿决定。征收补偿决定书虽然是在规定期限内补偿协议达不成时,政府进行拆迁所必须的一道手续。但决定书一旦做出,也意味着强制拆迁的大门已经打开。政府在具备相应的手续之后,可以动用公权力对公民的房屋强制进行拆迁,这也是被拆迁人不愿意看到的。现实生活中,一些政府部门滥用公权力,在补偿决定书中规定较低的补偿额,然后对公民实施强拆,造成了一系列负面影响。而集体土地上与此补偿决定书相对应的则是责令限期交出土地的决定书。不管是哪一种决定书,都会开启强拆或者强征的大门,因此对被拆迁人来说,是个非常危险并且需要认真对待的文件。现实中,很多被拆迁人因为长期以来与拆迁方因补偿问题协商不快,自然会产生一些抵触情绪,加上自身法律知识的缺失,对于拆迁方给自己的文件不予理睬,更不去启动相关的程序进行阻止,这可就掉进可无底深渊,到头来房子被强拆了还无法说理,因为补偿决定书是合法的,拆迁方启动这个程序是受法律保护的,但是,启动这项程序并不是那么简单的事情,是需要具备相应的条件,即“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确”,而且,作出补偿决定后要在房屋征收范围内予以公告,还要告知被征收人依法申请行政复议或依法提起行政诉讼的权利等等,如果被拆迁人对相关的法律规定不熟悉,很容易掉进陷阱,被征收方“合法地”强拆。四、安置补偿协议。安置补偿协议也就是我们所说的拆迁补偿协议,这个协议的签署可不是签个名字那么简单,这一纸协议可能承载了你的全部家产,搞不好,真的会一无所有。在现实中,很多的被拆迁人天真地相信拆迁方的口头承诺,稀里糊涂地签订协议,或者屈服于拆迁方的恐吓、威胁等非法逼迁手段而无奈签字,甚至还有一部分被拆迁人竟然在“别人都签字了”的随波逐流中签署空白协议。笔者在接听咨询电话的过程中,对这些情形尤其是最后一种深表惋惜,我想问这样的被拆迁人一个问题:虽然不懂法律不是你的错,可是你在签字的时候真的做到对自己负责了吗?如果你真的如我上述那样签协议,今后的日子你将会在拆迁方不认账、政府部门多方扯皮、四处跑断腿却无人负责的烦恼中度过。那么签署协议到底应该如何签呢?首先,千万不可签署空白协议,不管拆迁方说的多么诱人,给出的补偿条件多么优厚,空白的就等于零,事后拆迁方填上去的补偿数额一定不会是他所说的那样,而你在补偿问题上已经再也没有话语权了,只能被动地任人摆布。其次,安置协议必须对如何安置也就是拆迁如何补偿作出明确约定,比如是货币补偿还是产权置换,产权置换的位置,面积等等细节都要明确,没有约定或者约定不明的都会影响你的合法权利,留下的问题日后仍会困扰你,那时候你的房子已经拆除,再想和拆迁方去谈判,显然已经处于劣势。再者,关于付款或者交付房屋的期限也必须约定明确,没有约定日期的在执行时会有问题。另外,关于违约责任也要考虑到位,万一拆迁方到期交不了房子,而过渡费又没有超期的约定,被拆迁人的利益就会被侵害。被拆迁人签署安置补偿协议时,一定要谨慎小心,切莫掉进这隐形陷阱。拆迁维权实际上是被拆迁人与拆迁人进行的一场利益博弈,事实上被拆迁人并不是反对拆迁,而是要争取一种公平合理的补偿。然而,被拆迁人和拆迁方,因为掌握的信息量悬殊,加之拆迁方有公权力外衣作为自己的保护伞,双方是很难站在一个平等的地位上谈拆迁补偿的,从这一点上看,政府无疑是占尽先机。当事人要想在博弈中取得胜利,必须手中握有制胜的筹码,这种筹码就是政府的违法点。作为一个依法行事的权力机关,保证执法内容的合法性和执法程序的合法性是其基本的工作职责,但是被拆迁人往往因为不懂法律而无法指出政府的违法点,从而失去了谈判的筹码,再加上上述种种隐形陷阱在双方谈判过程中设防,被拆迁人可谓是防不胜防,最终在拆迁补偿上吃亏。因此,处于弱势的被拆迁人“咸鱼翻身”之关键就在于对那些违法性元素的法律运作。面对拆迁中拆迁方为了达到拆迁目的而设置的玄机,被拆迁人必须学会拿起法律武器保护自己的合法权益。
对内容有疑问,可立即反馈反馈
拆迁中经常出现的隐形陷阱: 一、拿政策说事。政策不等于法律,更不能违反法律,我国是法治国家,依法治国即依照宪法和法律来治理国家,建立法治国家最直接的目的就是要规范和限制政府权力,各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中,要严格按照法律规定去作为,胡作非为超越法律允许的界限就是违法行为。在现实中,拆迁方大都会拿着一些地方政府出台的红头文件或者管理办法之类的“尚方宝剑”,以证明自己的拆迁行为是合法的,拆迁方所制定的补偿是合理的,而广大的被拆迁人则只好信之听之,不敢反驳,其实这是错误的。虽然我国目前在征地拆迁领域的法律体系尚不完善,但是2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定,“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”已经设定了我国征收补偿要达到市场价格这一合理标准的大纲,任何的地方政策也不能偏离法律设定的这一大纲,被拆迁人把握住这一原则就不会轻易地被征收方所牵制了。 二、评估报告。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”的规定,无论从评估机构的选择还是评估结果的异议,都对被拆迁人进行了法律保护。可是在实际当中,评估报告可是让被拆迁人吃足了苦头,很多拆迁方直接自己就确定了评估机构,根本不会与被拆迁人协商选定,而且拆迁方选定的评估机构也并不能保证具有相应的评估资质,评估结果更是让被拆迁人瞠目结舌。拆迁时为了公平起见,选定评估机构对被征收房屋按照当地市场价格进行评估本没有问题,问题就出在具体操作中,由政府指定的评估机构,评出的价格自然是“内定的”不可能做到真正的客观公正。而被拆迁人若自己找一个评估机构,评出的结果,政府又不予认可。甚至有很多集体土地被征收引起的房屋拆迁,拆迁方也用评估报告来说补偿,宅基地上的一套老房子每平米才评估几百元,而重点的被征收土地的价值却只字不提,安置房却又是几千元甚至几万元一平米的市场价格,让被拆迁人交差价,使得被征收土地农民苦不堪言,这种评估本身已经偏离了合理补偿的法治轨道,严重降低了被拆迁人的生活居住水平。所以,评估报告其实并不是补偿问题的关键所在,这就像很多拆迁方借“拆违”强拆房屋一样,评估报告已经成为拆迁方为了达到低成本拆迁而使用的道具。被拆迁人与其苦苦和拆迁方纠缠在评估报告是否合理的问题上,还不如在如何让拆迁方对你提出的补偿要求上做出让步来的实惠。 三、补偿决定书。补偿决定书是自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后出现的概念,在这之前对应的是拆迁裁决书。房屋征收补偿决定,是指国家为了公共利益的需要,在依法征收公民房屋过程中,如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府,由市、县级人民政府依照有关规定、按照征收补偿方案确定的价格作出的征收补偿决定。征收补偿决定书虽然是在规定期限内补偿协议达不成时,政府进行拆迁所必须的一道手续。但决定书一旦做出,也意味着强制拆迁的大门已经打开。政府在具备相应的手续之后,可以动用公权力对公民的房屋强制进行拆迁,这也是被拆迁人不愿意看到的。现实生活中,一些政府部门滥用公权力,在补偿决定书中规定较低的补偿额,然后对公民实施强拆,造成了一系列负面影响。而集体土地上与此补偿决定书相对应的则是责令限期交出土地的决定书。不管是哪一种决定书,都会开启强拆或者强征的大门,因此对被拆迁人来说,是个非常危险并且需要认真对待的文件。现实中,很多被拆迁人因为长期以来与拆迁方因补偿问题协商不快,自然会产生一些抵触情绪,加上自身法律知识的缺失,对于拆迁方给自己的文件不予理睬,更不去启动相关的程序进行阻止,这可就掉进可无底深渊,到头来房子被强拆了还无法说理,因为补偿决定书是合法的,拆迁方启动这个程序是受法律保护的,但是,启动这项程序并不是那么简单的事情,是需要具备相应的条件,即“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确”,而且,作出补偿决定后要在房屋征收范围内予以公告,还要告知被征收人依法申请行政复议或依法提起行政诉讼的权利等等,如果被拆迁人对相关的法律规定不熟悉,很容易掉进陷阱,被征收方“合法地”强拆。 四、安置补偿协议。
签订拆迁补偿协议时,被拆迁人经常面临的陷阱包括回迁存在的陷阱、协议约定不够具体明确、五证不齐全、拆迁方未当场签字盖章合同被篡改等。
-
合同陷阱的表现形式有哪些
合同陷阱的表现形式有: 1、使用假的单位名称或冒用他人姓名; 2、使用假的产权或假的票据作为担保; 3、以订立和履行小额合同的方式诱骗对方继续订立和履行合同等形式。
2020.09.10 179 -
协议拆迁的背后有哪些陷阱
合同约定不够具体明确。拆迁补偿协议的内容一定要具体明确,空白协议和内容约定不明确的协议都绝不能签。虽然拆迁补偿协议采用空白协议和约定不明确的协议形式都是不合法的,但在实际维权过程种,被拆迁者因举证困难而时常陷入被动。
2021.03.11 139 -
买二手房的过程中容易出现哪些陷阱
买二手房过程中容易出现以下陷阱: (1)卖方隐瞒房屋真实信息;卖方为了促成交易,往往隐瞒真实信息,如房屋质量问题、居住环境问题,在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。 对此,买方可以在买房前向物业、邻居了解情况,好到现场看房,并对可能出现的质
2021.04.08 164
-
四大隐形陷阱,拆迁补偿是怎么回事
拆迁律师解读隐形陷阱一:拿政策说事 政策这个词的含义是国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团为了实现自己所代表的阶级、阶层的利益与意志,以权威形式标准化地规定在一定的历史时期内,应该达到的奋斗目标、
2021-07-03 15,340 -
拆迁补偿协议中,有哪些法律陷阱
1、口头承诺陷阱 实践中,拆迁方为了达到尽快签约,实施动工的目的,在与被拆迁人进行协商谈判时,往往会开出各种极具诱惑,天花乱坠的口头承诺,而被拆迁人由于经验尚浅,往往信以为真,以为拆迁方的口头承诺会得
2021-07-15 15,340 -
二手房交易有哪些隐形陷阱
1、个人现金收房 一些不法中介先伪装成个人购房者,与业主谈好房价后,再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。此时不法中介可以将房子转手高价出售,一旦无法快速将压在手里的房子变现,就会采用以业主名
2023-04-25 15,340 -
二手房中常见的隐形陷阱有哪些
二手房交易中常见的隐形陷阱如下: 一、拖欠物业管理费。有的卖方在转让房屋时,其物业管理费、电费长期拖欠,且已欠下数额不小的费用,买方不知不觉购买了房屋,所有费用买方都有可能承担。 二、房屋手续不全。
2021-11-12 15,340
-
01:11
房屋拆迁补偿有哪些方式
房屋拆迁补偿的方式如下: 1、货币补偿 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的补偿金额。无论选择哪种补偿方式,都要对拆迁和更换的房屋进行市场价格评估。房屋评估机构的选择由拆迁人和被拆迁人共同选
1,404 2023.01.17 -
01:22
拆迁补偿款包括哪些
根据《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,拆迁补偿款包括: 1、被拆迁房屋本身的补偿费用,应当由房屋评估人员进行专业估价,不得低于市场价格。 2、搬迁费用,房屋内需要搬移的物品所需要的费用,一般以市场价给负。 3、临时安
3,563 2022.04.15 -
00:53
拆迁的法定流程有哪些
拆迁的法定流程如下: 1、发布征地公告,公告的内容包括征地范围,面积,用途,补偿方式,标准以及安置途径; 2、现场调查及确认,确认面积和附着物等等; 3、征询听证,发表意见,如果提出听证要求的,相关的部门应当举行; 4、材料的组织,审核及上
588 2023.01.04