土地使用权划拔转让的流程

1、1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》; 2、2007年《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条、第56条; 3、2012年，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条、13条规定。 根据这些规定，可以看出，划拨土地使用权转让有以下三个特点： 1、行政干预性强。由于划拨土地使用权与国家的产业政策有着密切联系，因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后才可有效，审查的内容包括转让双方的情况及转让协议是否合法、转让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等，其目的是保证国有土地收益不流失和防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。这就是说在划拨土地使用权转让中行政管理机关虽然不是一方当事人，但十分重要，它不仅仅限于土地使用权办理变更登记手续，而还要进行之前的审查，只有存在它许可以后，划拨土地使用权转让行为才可发生。 2、不对称性。由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，因此，这种权利在市场中的转让也必须受不定期的条件限制，划拨土地使用权在流转过程中作为一个整体进行流通的情况极少，只有两个同时符合使用划拨条件的主体之间才存在着一个完整意义上的划拨土地使用权转移。在多数情况下是受让方不符合使用划拨土地的条件，转让过程中要通过补办手续，将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。 3、有偿性。2008年2月13日国土资源部发布了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，首先明确了企业国有划拨土地权益，承认划拨土地使用权是一种财产权，这就为其流转提供了可靠的内部动力，国有划拨土地使用权人长时间使用土地不可能对土地没有投入，况且用地者在取得划拨土地时也并非是“无偿”，也付出了补偿、安置等相关费用。(《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”) 对于继续保留划拨土地性质的转让方式，根据《城市房地产管理法》第40条第2款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形主要为国家暂时无法或不需要把该土地转化为出让方式供应的地块。 具体包括：1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条规定的项目的;2)私有住宅转让后仍用于居住的;3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;6)根据城市规划土地使用权不宜出让的;7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 划拨土地是国家无偿给单位或者企业进行使用的，如果需要将划拨土地转让的话需要向当地政府进行报备，有政府同意是否能够进行转让，自己私人是不能够进行转让，并且如果需要转让的话需要向国家缴纳一笔相关的转让费用。我们的土地，一毛钱都不卖。转让就是画圆画扁，不是有一个小时候小猫小狗学画画那个小短文吗，化缘。

《协议出让国有土地使用权规定》第三条 　　出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。 　　第四条 　　协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 　　以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 　　第五条 　　协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 　　低于最低价时国有土地使用权不得出让。 　　《土地管理法实施条例》中规定： 1、第六条：依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。 2、依法买卖、转让地上建筑物和附着物的，依照国家有关规定办理过户登记手续。