乡产权房的特点及构成要素
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所谓的“乡产权房”指的是在农民集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，因此被称为“乡产权房”。有些使用权证也被称为“小城镇房屋使用权证”，产权内容的关键字可能是“本证使用权人对本证所列房屋具有永久使用权”或者“70年使用权”等。 乡政府发证的所谓小产权房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 从价格看，乡产权房比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%。从住房形态看，一样是普通住宅。从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。 据报道，北京郊区的这种“乡产权房”住房已经占了北京商品房交易量的20%左右。之所以出现大量的乡产权房，主要有以下一个原因：一是城市住房价格上涨过高，使得房产开发向郊区发展。二是城市化过程中，农民的土地权益得不到保障，迫使农村利用自己的集体土地资源建造住房出售获利。第三个原因就是新农村建设运动，村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房，不损失耕地总数又多建房，除了自住的就出售，给农村、农民带来了切实的好处，城市、市民也从中受益。
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