住改非在拆迁中是不是要增加补偿

所谓“住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。 “住改非”的认定条件有： 第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点，可以直接认定房屋的实际用途。此处应注意：当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。 第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。 第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。 第四、房屋实际使用现状。有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营;而有的房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此办公或生产经营。前者应视同“住改非”，后者则不能享受“住改非”待遇。 第五、经营时间。实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，有些被征收人临时将住宅改作生产经营，此类房屋不能要求按照“住改非”补偿。 住改非的房屋补偿标准有： 1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说更够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。 2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。 3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。 4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。 5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

首先，要对房屋的性质有一个认定，一般以关于拆迁方面的地方政府规章为依据来进行认定。因此，被拆迁人在判断被拆迁的房屋是住宅还是非住宅时，应当先行找到当地政府规章中的相关规定。例如，如果纠纷地为北京，判断标准为是否持有工商行政管理部门核发的营业执照;如果纠纷地为上海市、重庆市、山东省等地，通常的判断方法以房屋所有权证标明的用途为准，对房产证上未标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。其次，关于房屋性质的确认主体。依《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条的规定，关于房屋的性质(用途)，当事人可进行协商并确定补偿标准，如果协商不一致，可由当地规划管理部门确认。该意见之所以作出如此规定，其中的原因之一就是，房屋的用途在现实生活中呈现的较为复杂，住宅房屋作为营业用途房屋的现象较为普遍，给认定带来了相当难度，为当事人提供协商的空间，容许他们综合各种情况作出客观判断，无疑是解决问题、化解矛盾的良方。同时，在协商不成时，将此问题交由规划管理部门进行确认，为进一步解决问题打开了通道。对被拆迁人来讲，不妨一试。如果规划部门确认的结果对被拆迁人或拆迁人不利，双方均有提起行政诉讼的权利。其三，依法对房屋的使用性质形成确信以后，属于非住宅房屋的，被拆迁人便可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准。