防范购房合同风险的2023指南
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一、如何防范购房合同的风险 1. 在签署购房合同之前,购房者应先在网上查询是否有示范合同或进行律师咨询,并对比示范合同和开发商提供的合同之间的差异。 2. 购房者应与开发商约定对等的违约责任,并在合同中明确违约金的金额或具体算法。 3. 不良开发商可能会在最终房屋面积核算中与测绘单位串通一气,增加公摊面积,从而降低套内建筑面积,最终使购房者多付钱。因此,购房者可以拒绝3%以内的据实结算,并要求在产权登记面积大于合同约定面积时,无论是否在3%以内,超出部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。 4. 如果出现争议,购房者可以先进行律师咨询,律师建议受害者向法院起诉。理由是:首先,法院的诉讼费下降了很多,而仲裁收费相对较高。其次,仲裁实行的是“一裁终局”,一旦出现“黑哨”,撤销仲裁裁决的难度很大。 二、签购房合同的风险 (一)开发商利用自制合同格式条款损害购房人合法权益 合同格式条款是指合同文本提供方为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与消费者协商的条款。虽然它具有节省交易成本和增进安全等优点,但也存在不能协商等缺陷。部分开发商可能会不惜违反法律法规,以自制不平等合同格式条款的方式,利用消费者急于购房的心理,强迫消费者签字表示认可。 (二)开发商排除或回避将商品房销售广告、宣传资料内容视为要约,损害购房人合法权益 开发商为了吸引消费者购房,通常会在售楼广告、宣传资料中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述,却不将这种承诺写入合同里。如果开发商在合同中预先单方约定:“出卖人针对该商品房项目所做的效果图、样板间、沙盘、模型、广告、售楼书、折页、户型资料、宣传资料等仅供参考,不作为要约,交房标准以政府最后批准的规划方案及本合同约定为准。”,就可以排除销售前期广告内容和宣传资料作为要约的可能性,当出现广告中的内容难以兑现的情况时,买房人讨要说法,开发商便以合同已约定为由回绝消费者。 (三)开发商利用自制的商品房认购书或预购协议损害购房人合法权益 不少开发商自行拟定认购书或预订协议,设法引导购房人尽快交付定金和签订正式合同,环环相套,步步紧逼。由于协议约定期限较短,购房人还来不及细致领会正式合同内容,就不得不草率地签订了包含开发商自制不平等格式条款的合同正本,从而陷入不利的境地。
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通过下列措施防范合同风险： 1.了解合同对方的基本情况，审查其是否具有签约的主体资格。 2.认真审查合同的主要条款。 3.合同施行分级管理。 4.实行承办人制度。 5.注意争议解决条款的约定。当合同当事人约定管辖法院时，所选择管辖的法院一定要明确，不能同时选择两个法院或者违反有关专属管辖和级别管辖的规定。
签订购房合同风险防范的注意事项 计价方式与价款 合同已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用，那么在合同中由开发商填写的内容上，凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费的，购房者都可以理直气壮地要求划去。 付款方式及期限 按揭买房，一般都是由买受人提供相关资料，由开发商具体办理贷款手续。那么，购房者应该注意，要在合同中对按揭由谁负责这项进行明确约定，同时明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款的，买受人不承担逾期付款责任。 出卖人应将买受人已付的款项返还给买受人，并支付相应利息，按双方约定的百分比赔偿给买受人。否则，即使是开发商的原因导致按揭手续不能按时办理下来，因没有约定按揭由谁负责，必然会导致买受人最终承担逾期付款的责任。即使开发商有严重违约行为，购房者也将因理亏而不好去维权。 交房期限和条件 交房日期最好用数字的大写形式。另外，开发商往往会利用后面的空格约定“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任”。购房者签订合同时要提高警惕，坚决要求划去这样的约定，否则，开发商只要延期交房，就会以这样的理由做借口。 面积差异咋处理 不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加，但增加的幅度往往不突破3％，目的是让购房者多掏钱。 对此，购房者可以拒绝3％以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3％以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。 逾期交房怎么办 开发商惯用手法就是约定低得惊人的违约金，让其违约成本远低于其守约成本。解决的办法就是增加其违约成本，将违约金比例提高到其不敢违约的地步。
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首先，发包方必需对承包方的主体资格进行认真审核。审核内容包括营业执照、企业等级证书、安全生产合格证以及其以往承包工程的质量等。建议经验不够丰富的发包人可选择一些各级工商部门评出的“重合同、守信用”建筑
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