购买房产时，违约金是如何计算和扣除的？
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针对商品房买卖合同纠纷中违约责任如何确定的问题，确实是一个需要迅速解决的问题。然而，由于商品房买卖合同通常采用格式化合同，因此在违约责任承担方式和约定不明确的情况下，我们可以参考《商品房买卖解释》的相关规定来确定有关损失的计算方法。 根据《商品房买卖解释》第17条规定，如果在商品房买卖合同中未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书，则出卖人应承担违约责任。除非当事人有特殊原因，否则出卖人应按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定损失计算方法。 另外，《商品房买卖解释》第18条第2款规定，如果商品房买卖合同中未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，且出卖人的原因导致买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书，则出卖人应承担违约责任。如果商品房买卖合同中未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，且出卖人的原因导致买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书，而当事人有特殊原因，则出卖人不承担违约责任。在这种情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准来计算损失计算方法。
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购房违约金的数额，合同中有约定的，按约定的方式计算，约定的违约金高于实际损失的，高出30%的话，可认为违约金数额过高，请求降低；没有约定的，可以按实际损失承担。
1、违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指法律法规中明文规定的违约金数额或比例；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金数额或比例。 2、如果当事人在合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，则应该按照相关法规条例的具体规定处理；如果有关条例也没有明确规定违约金比例的，则应该按照《民法典》中关于承担违约金责任的一般原则执行。 3、如果合同中没有规定违约金计算时间，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，可按照签订合同时有效的有关条例的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定，而违约又未给对方造成损失的，可以根据实际情况酌情处理。下面谈谈法定违约金与约定违约金数额的确定和适用。
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