大型厂房拆迁的补偿项目有哪些

一、企业拆迁补偿项目简介 1. 土地及房屋价值补偿：房屋价值主要包含土地区位补偿价和房屋重置成新价。土地区位补偿价指被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途决定。企业的土地用途一般为工业用途，因此在拆迁中土地区位补偿价往往很重要。房屋重置成新价指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，即房屋的建造成本价，一般在1500-2020元之间。拆迁方将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，以避免拆迁方在土地中获得巨额利润。 2. 装修附属物补偿：各地都有装修和附属物的各项补偿标准实施细则，由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，企业主要应审查评估报告是否存在缺漏项的情况。 3. 停产停业损失补偿：停产停业损失指企业因拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失。在计算该损失时，应考虑被拆迁前的利润损失、目前企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，企业应重点关注。 4. 搬迁费用、搬迁损失：企业在面临拆迁时，搬迁费包括将企业所有机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，以及搬迁损失（主要指机器设备在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用）。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。 5. 各项拆迁奖励费用：拆迁人为了加快拆迁进度，往往采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。 二、补偿方案选择 1. 土地置换：如果企业仅选择土地置换，置换后企业在置换来的土地上建设厂房，将有权利获得地上附着物的补偿，包括房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。 2. 土地加房屋安置：如果企业选择土地加房屋安置，停产停业损失仅能获得一定时间段的补偿。由于您选择了土地或者房屋置换，停产停业时间能够确定，可能是一年，也可能是半年，因此将获得停产停业损失补偿。 如何计算停产停业损失： 1. 按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿：这种计算方法比较简单，由区一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿。这个方法计算虽然简单，但实践中使用起来很容易产生纠纷，纠纷的矛盾点就在于如何认定生产经营面积。 2. 按照房屋总价值的一定比例：这是另一种计算方法，各地方都有具体的规定。企业主要应审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。 3. 按照营业收入、利润：企业应重点关注此项补偿，评估机构将对企业的营业收入、利润进行评估，并据此计算停产停业损失。 4. 评估机构进行评估：对于大型企业拆迁，拆迁方可能会要求企业提供相关营业收入、利润等数据，评估机构将对这些数据进行评估，并据此计算停产停业损失。 5. 双方协商决定：在拆迁过程中，拆迁方和被拆迁企业可能会就停产停业损失的补偿方式进行协商，并达成最终协议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。