房产抵押权的实现方式及法律规定概述

根据《民法典》的规定，担保物权（抵押、质押、留置）的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。根据《民法典》的规定，债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在“知道或者应当知道撤销事由之日起1年内”请求人民法院撤销该协议。抵押物拍卖价款的清偿顺序为：（1）实现抵押权的费用（2）主债权的利息（3）主债权。在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金优先受偿。同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序为：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿顺序相同的，按照债权比例清偿。如果当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因导致抵押物进行了连续登记的，以第一次登记的时间为准确定抵押顺序。（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿。（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。（4）顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。举例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50万元，并以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲又向丙借款50万元，亦以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲去世，无其他继承人，亦无其他财产，房屋经评估价值60万元。在这种情况下，乙、丙的抵押权如何行使？分析：乙的抵押权与继承后产生的所有权混同，故乙可以主张顺序在先的抵押权，而不主张所有权。最后乙可以获得50万元，而丙则可以获得10万元。（5）顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。6、与其他物权并存时的清偿顺序为：（1）抵押权与质权并存同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。（2）抵押权与留置权并存同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。（3）抵押权与其他权利并存如果同一财产有抵押权与《中华人民共和国民法典》第286条规定的优先受偿权并存时，《中华人民共和国民法典》第286条规定的优先受偿权优先于抵押权。

《中华人民共和国民法典》：第六章　业主的建筑物区分所有权　　第二百八十六条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。\n　　业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。\n　　业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。