不动产查封期限三年
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关于查封登记，不动产登记机构一般执行的是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号，以下简称《通知》）。按照该文件规定：“人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。” 但是根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，以下简称《解释》）第四百八十七条的规定：“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。” 显然，上述两个规定存在着一定的冲突。那么，实践中不动产登记机构应当如何执行呢？厘清该问题的实质是“法发”文件和司法解释哪个效力高的问题。
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不动产查封的期限由原来的二年变成三年，查封期限到期前，债务人还可以申请续行查封。查封房产是指，对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。
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