广西商品房拆除的补偿问题

由于农村房屋管理存在不足，导致被拆房屋性质、面积难以准确定义，住宅用房与附属设施界限模糊不清。住宅与非住宅间的鉴定也颇具争议，如历史悠久的老房子起初用于居民住所，后期却转型成商铺或工厂等其他经营场所，然而并未获取相应的非住宅所有权证书；部分农民因实际需求擅自变更住宅用房为经营性用房，但未进行相关申请变更手续；还有些原本属于企业厂房的建筑物，后被出售给农民作为居住用房，同样缺乏相关合法手续。 在拆迁过程中，如何正确评估这类房屋的价值，即按照住宅标准还是非住宅标准给予补偿，实属难题。此外，农村宅基地和房屋基础数据管理的缺失，进一步加剧了这一问题。 违章建筑在农村房屋拆迁中构成了另一大挑战。大量违章建筑的存在使拆迁工作变得更为复杂。违章建筑的鉴定面临的最大难题在于其建造时间的精确判定，尤其是那些年代久远的违章建筑，其鉴定难度更大。根据责任归属，违章建筑可分为以下四类：第一类是搭建者不具备宅基地审批资格，尽管在建造前已向村镇两级缴纳费用，但最终仍未能获得法律许可；第二类是本村村民居住环境恶劣，符合宅基地审批条件，但由于用地指标和规划限制等因素未能通过审批，于是自行建造房屋；第三类是未经审批的非法建筑；最后一类则是未经审批的非法建筑。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也叫作“乡产权房”。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。一句话，买卖小产权房是不受法律保护的。 因为没有合法的房产证，所以，征地拆迁时，小产权房的购房人也就无法完成拆迁补偿登记，因此，在争取拆迁补偿上也就存在障碍。但是，小产权房虽然不能买卖，但也是合法房产，征地拆迁的时候，是应当得到补偿的，只是，这个补偿应当由原房主去领取，小产权房的购房人为了获得拆迁补偿，可以与原房主约定，遇到征地拆迁所获得的安置房、补偿款归购房人所有，这样，即便原房主领取了补偿款不愿意交付给购房者，购房者也可以通过法院取得这笔补偿款。