企业房产改制需要注意的事项

以下是国有企业改制注意事项： 一、是股东资格问题。国有企业整体改制为有限公司或股份有限公司，原国有企业自身不得作为该公司的股东或发起人，应由原国有企业投资人或新的投资人作为公司股东或发起人；对原国有企业吸收本企业职工（超过50人）入股改制为有限公司，可由具有社团法人资格的本企业工会，代表全体或部分职工作为公司投资主体行使股东或发起人职能；事业法人、企业法人（包括国有企业、集体企业和私营企业）、社团法人、自然人均可作为改制企业的股东。 二、是注册资本问题。国有企业改制时，应对原企业进行清产核资、资产评估，以净资产作为出资。对资产评估机构作出的资产评估报告，应经财政部门予以确认。如果吸收新的资金入股还应当提交法定验资机构的验资报告。非公司企业按照《公司法》改制为公司、有限公司变更为股份有限公司时，折合的实收股本总额不得高于公司净资产额。 三、是国有资产处置问题。国有企业在改制时，不得悬空银行及其他债权人债务。已为贷款设定抵押或质押财产的企业，其改制方案必须征得债权人的同意；对无法收回的债权和淘汰报废待处理的资产损失，由企业根据中介机构的落实情况、专业技术和司法等有关部门提供的证明材料，经主管部门审核报财政部门批准后，可从净资产中核销；国有企业划拨土地的处置权、收益权归同级政府。 四、是债务问题。国有企业整体改制为国有独资有限公司，原企业的债务由改制后有限公司承担；企业通过资产扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业整体改制为有限公司或股份有限公司的，原企业债务由改制后的新设立公司承担。改制后的新设立公司是原企业法人资格的延续，原企业法人无须办理注销手续。因为国有企业改制涉及的法律关系复杂、具体事项繁多，其中蕴涵着诸多的法律风险，尤其是国有企业产权转让会涉及债权债务处理、职工安置、国有资产管理、国家对特定行业管理等多方面问题，所以如不能逐一妥善解决，就会功亏一篑、前功尽弃。

以净资产出资的，需要注意以下问题： （一）净资产的变化问题。在评估基准日后，由于拟投入新公司的资产、负债由于扔在不断运营，在价值量上会发生变化，产生经营盈亏，从而导致在资产评估基准日所确认的净资产数额发生了变化，产生经营盈亏，从而导致在资产评估基准日所确定的净资产数额发生了变化。在此情况下，出资人必须保证在实际交付日要如实投入出资协议中承诺的折价入股的净资产。该经营期间经营如果亏损了，亏损的部分要以现金方式补足；而如果盈利了，则盈利归出资人所有。因为先出资协议不可违反，否则构成违约； （二）债权出资的处理问题。债权出资的最根本问题是债权能否完整实现。此问题可通过债权出资人的担保责任和股东之间的资本充实责任加以解决。当债权不能实现或不能完全实现时，债权出资人必须以现金、实物或其他财产性权利替代清偿。如果债权出资人的其他财产不足以替代履行出资义务时，须根据资本充实责任，由其他股东负连带责任， （三）企业改制时的净资产以净资产出资的，发生债务转移的问题。在此情况下，必须经过债权人的同意方可。否则极易发生债务人借出资逃避债务而损害债权人的利益。