房产出租和自用税费一样吗？

对于企业所得税，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税信［2008］828号）第一条第三条规定，除了将资产转移到国外，企业变更资产用途（如自营商社变更为自营或经营），资产所有权在形式和实质上没有变化，因此可以作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的税收基础继续计算。自制产品转为固定资产不再视为销售，为了避免房地产开发企业利用固定资产的折旧逃税，《国家税务总局关于发行《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（国税发行［2009］31日）第24条规定，企业开发产品转为自制，实际使用时间累计不超过12个月，不得在税前扣除折旧费用。因此，在这个例子中，该企业根据会计制度的规定，折旧费不能在税前扣除，其资产税基础仍为1200万元。租赁和个人计算折旧的不同处理根据《企业会计准则第4号－固定资产》、《企业会计准则第3号－投资性房地产》（会计［2006］3号）的规定，为生产商品提供劳务、租赁和经营管理所持有的固定资产计算的房地产，包括自己用于生产经营的个人房地产和租赁和资本增值房地产开发企业的自营房地产和经营租赁的投资性房地产，在折旧计算中应该区分投资性房地产折旧计算中，根据《企业会计准则第21号－租赁（2006）》第28条的规定，房地产开发企业为了租赁而将其开发产品变成投资性房地产的，租赁人必须采用类似资产的折旧政策来计算折旧。由于投资性房地产存在成本和公允价值两种计量模式，对于采用成本模式计量的房地产，从会计准则的要求来看，应按照固定资产的相关规定计算折旧，而采用公允价值计量的投资性房地产，不计算折旧，而是按资产负债表日的公允价值计算。但是，从税收的角度来看，无论投资性房地产采用什么样的计量模式，都可以根据新的《企业所得税法》及其实施条例对折旧计算规定进行税前扣除，区分房地产开发商的个人情况，其折旧计算不受上述开发产品累计12个月以下销售的限制。个人和租赁其他税种的相关处理对于营业税来说，上述个人行为也不属于《营业税暂行条例实施细则》第5条定义的视同销售行为，不需要申报支付营业税的上述房地产租赁应按服务业－租赁业的税金支付营业税。对于土地增值税，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的通知》（国税发［2006］187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或租赁等商业用途时，产权未转移的，不征收土地增值税，税收清算时，不扣除相应的成本和费用。对于房地产税和城镇土地使用税，《国家税务总局关于房地产税、城镇土地使用税政策规定的通知》（国税发行［2003］89日）规定，房地产开发企业建设的商社在销售前不征收房地产税，但销售前房地产开发企业已经使用或租赁，租赁的商社必须按规定征收房地产税。房地产开发企业自用，出租，出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则