如何判断征收评估报告是否合法,评估公司是否具有合法的价格确定?
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如何判断征收评估报告是否合法:(一)根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”不是按照该条款产生的评估公司都不具有合法性。征收人更不能直接指定评估公司。(二)评估公司应在其核准的资质等级范围内开展评估工作,评估公司在超越资质等级、资质证书已经失效或没有资质的情形下形成的评估报告无效。从业的估价师应该持有有效注册证书,持证上岗。否则,无权出具评估报告。(三)《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录。如果没有进行实勘的,属于程序性违法,形成的评估报告也不应作为房屋作价依据。(四)《评估办法》规定出具正式报告后应当送达给被征收人。我国采用的是送达主义,即文件送达给当事人后才对其产生法律效力,不送达不生效。不公示、不送达也剥夺了被征收人的异议权。违反法定程序、侵害被征收人合法权益的评估报告不具有合法性。(五)《房地产估价机构管理办法》第三十一条规定,房地产估价报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少2名专职注册房地产估价师签字。而且应由估价师本人签字确认,不得以盖章代替个人签名。少于2人或者以盖章代替个人签名的评估报告不具有合法性。(六)评估结果显失公平,严重背离房地产市场价格,或者存有漏项等都不能视为有效评估报告,不能作为最终定价依据。
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被征收人对房屋评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释说明。对于评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。应当自收到评估报告之日起10日内进行申请。对于复核结果有异议的,可以自收到书面复核结果之日起10日内向房地产价格评估机构专家委员会申请鉴定。被征收人对于拆迁补偿仍有异议的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
评估报告是否有法律效力,取决于咨询评估报告的单位和个人是否有资质,做出的程序、和内容以及依据是否合法。如果这些任何环节违法,评估报告本身就不具有法律效力。评估报告如果有法律效力,那么作为证据,是一个比较有力的证据。如果咨询评估报告没有法律效力,做证据,也就是无效证据,不符合证据规则的证据,不被采纳。
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