什么是认购合同中的内部认购?认购合同中的两种认购方式分别是什么
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内部认购是指开发项目未取得售房许可证的情况下,面向老客户、本单位职工的一种前期认购活动。但是实际操作中,它的“销售”对象往往不像字面上所说的仅限于内部,而是向社会开放。在此期间的认购者,一般能享受一些特殊优惠政策,比如开盘之后的优先认购权,赠与数月的物业费,房价折扣等等。双方一旦达成协议,待项目销售手续齐备,正式 开盘以后,认购人就可以按照内部认购期间达成的协议,与开发商签订正式的认购书或购买合同了。 认购方式一般有两种:一种是对认购人和认购房屋采取登记方式,不收订金,双方退房均不承担责任;二是对认购人和认购房屋采取协议式,收取订金,有的甚至收取房屋全款,如果认购方要求退房,已交房款则不予全额退还。内部认购对开发商的好处至少有两个:一个是为项目开盘提前造势,另一个是提前吸纳购房者资金,支持项目开发建设,减少贷款利息支出。因此,内部认购被越来越多的开发商效仿。 内部认购是开发商将楼盘的宣传与销售在法定预售许可的基础上提前销售的一种举动。其实质是一种规避法律行为,因为只要签订了内部认购协议,且具有交付订金或预付款等付款行为,本质上就是预售商品房,就违反了《城市商品房预售管理办法》。因而,该内部认购协议不受法律保护。 在一些开发商的《认购协议书》中往往有这样的内容:客户支付定金后须在本协议书规定时间内到售楼处签订《商品房预售合同》。如到期未签约或未支付房款的,视为自动放弃。卖方对买方所认购的房屋可以继续销售,买方所付定金不予退还。这样的协议书是没有法律效力的。 建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。第九条规定:开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。 开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下销售,违反了《城市商品房预售管理办法》。开发商与客户签订的《商品房认购协议书》因违反法律规定而无效。所以已签订《商品房认购协议书》的购房者,如果不想购买此房,有权要求返还已经交付的定金。
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1、购房合同更加详细,如果认购书中,对于房屋的面积、价格以及双方的权利义务等内容都作出了详细的约定,那么认购书就可以被看做是预先约定的商品房买卖合同。2、认购书具有担保正式《商品房买卖合同》的效力,如果不违反法律法规的规定,双方就要按照协议享有权利履行义务。
购房者在认购合同中应注意:房屋产权是否明确;房屋质量是否合格或是否与合同要求一致;是否存在定金不退的霸王条款;仔细审查关于房屋面积的约定,明确关于房屋质量的约定;中介是否存在暗箱操作等。
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购房合同和认购合同有什么区别
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2020.06.19 160 -
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2020.10.27 236 -
认购合同与购房合同有什么区别
认购合同与购房合同的区别是性质不同,认购合同属于预约,购房合同属于本约。并且订立认购合同时,房屋可能还未竣工或开发商还未取得房屋权属证书;而订立购房合同时,房屋一般已完工并取得产权证书。
2020.11.01 120
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购房合同与认购书的区别是什么?
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义
2022-05-30 15,340 -
认购书和购房合同区别是什么
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1、买卖之前一种协议,认购书具备担保正式商品房买卖合同签订的担保效力。 2、购房合同更加详细。如果认购书中,对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定,那么认购书可以被看作为一
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认购书和购房合同区别今天和大家分享一下认购书和购房合同的区别 认购书和购房合同主要存在下面几点区别: 第一,认购书和购房合同订立的目的不一样。商品房认购书属于预约合同,目的是为了以后签订购房合同而签订的,起到一个提前预约的作用;而购房合同主要作用在于确立买卖关
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