小产权房的法律性质及是否可买卖分析

核心内容：在商品房价格高企的今天，部分购房者出于经济考虑，选择价格相对低廉的农村房屋，而农村房屋买卖的特殊规定，又让这类买卖极易出现纠纷，小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。那么小产权房具有什么性质，可以买卖吗？ 小产权房具有什么性质？ 说到农村房屋，就得先解释下什么是小产权房。小产权房并非严格的法律概念，通常意义上讲的小产权房有两种：一种是合法的小产权房，即在集体土地上建设的，权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋；一种是违法的小产权房，即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。 小产权房可以买卖吗？ 1、违法的小产权房不能买 对于违法的小产权房，通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定，如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”，则该买卖合同一般被认定为无效。合同无效后，买房可以要求卖方返还购房款，如果卖方有缔约过失，买房可以要求对应赔偿。 2、合法的小产权房看情况 （1）买受人是同一集体经济组织的成员或者诉讼时，买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织。 这种情况下，一般可以认定合同有效。值得一提的是在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，法院一般以购房家庭为参考单位，只要购房家庭之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同就会被认定为有效合同。 （2）买受人是本集体经济组织之外的单位或者个人，各地法院对于合同效力认定不完全相同。 安徽地区认为城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应认定为无效合同。 参见《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法院问题的指导意见》（3月5日） 广东地区认为当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。 参见《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发【2020】42号） 上海地区认为将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；对于出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已经实际履行完毕，且购房人已经实际居住使用该房屋，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。 参见《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一【2020】4号）

【小产权房屋买卖合同】小产权房屋概念及法律属性房产权即特定主体对房屋享有的所有权，而所有权属物权的范畴，故房产权亦属于物权的一种。房屋产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同的解释。简单说来，国家发产权证的房屋叫大产权房；而国家不发产权证，由乡镇政府甚至村委会发证书的叫小产权房，又叫乡产权房。根据我国《土地管理法》和相关法律法规规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外。”也就是说，只有国有土地才可用于商品房开发建设，开发商在履行合法开发立项手续后，办理土地出让手续并按规定上交给国家土地出让金和使用税（费），再由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的商品房称为大产权房。如果要使用农村集体所有土地，则必须先经过法定程序将农村土地收归国有，然后再行出让，以国有土地使用权的形式进行开发建设。未履行上述程序而直接进行开发的房屋，因其并没有经过国家房管部门的许可，自然无从颁发产权证，这种房屋被称为小产权房。小产权与大产权的本质区别在于是包含有土地使用权，大产权房屋具备完全产权，包括房产使用权与国有土地使用权，而小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权。根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型， 第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，这些房屋在首先满足集体经济组织成员的住房需求后尚有剩余，由该经济组织以自己名义将余房出售给本集体之外的人。该种房屋本身属合法建筑，其上权益依法应受法律保护。 第二种是集体经济组织未经任何审核批准程序，擅自在其自有的农用地上修建的房屋，该种房屋本身就属于违章建筑，因而其上所附权益也无法受到法律的保护。更多精彩内容请进入专题