国有企业土地使用权转让规定

国有企业土地转让的规定 一、合同形式 国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，并明确双方的权利和义务。土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。 二、权属调查和资信能力调查 1、在转让合同签订之前，需要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方必须是国有土地使用证上载明的土地使用者。如果土地使用者为国有或集体单位，则应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。 2、转让方还需要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、是否存在重大债务纠纷等。以免在土地使用权转让后，资金无法收回。 三、转让价格评估 在转让前，应对土地转让价格进行评估。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。 四、担保问题 1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。 2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。 五、税费问题 转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价。如果成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。 六、土地用途及相关用地条件的变更 1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。 2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地。不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有些虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。 七、地上建筑物、其他附着物所有权归属问题 1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。 八、权属变更程序与支付转让价款问题 因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序。故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。 九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题 国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。 绝对没有可能不经过公开拍卖程序，而通过协议转让的形式取得该国有土地的合法使用权。但你可以通过参与购买他的股权等其他方式，控制其经营权，再想办法兼并等方法将他收入囊中。