交付定金之后房东一屋二卖，法院判决定金双倍返还

上海市闵行区人民法院 　　民事判决书 (2010)闵民三(民)初字第853号 　　原告吴某某，女，1984年9月15日出生，汉族，户籍地安徽省亳州市谯城区城父镇马厂行政村后队，现住上海市浦东新区张杨路707号808室。 　　委托代理人，律师。 　　委托代理人吉某某，律师。 　　被告卫道诚，男，1975年8月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区漕宝路1555弄14区21号101室，现住上海市泰兴路227弄4号。 　　委托代理人齐昌，上海市君悦律师事务所律师。 　　原告吴某某与被告卫道诚定金合同纠纷一案，本院于2010年4月9日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年5月10日公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托代理人、吉某某，被告卫道诚及其委托代理人齐昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 　　原告吴某某诉称：2010年3月15日，原、被告在案外人上海住商房地产经纪事务所的居间下，就位于闵行区漕宝路1555弄14区21号101室房屋买卖达成合意并签订了居间协议，被告并收取了原告交付的定金人民币(下同)5万元。上述居间协议约定双方于2010年3月25日签订房屋买卖合同，但被告于2010年3月23日突然提出要求增加首付，否则就拒不履行合同。同年3月25日后，经原告多次催告，被告仍拒绝履行合同。原告遂诉诸法院要求判令被告双倍返还定金10万元，并赔偿房屋上涨差价损失。 　　被告卫道诚辩称：被告在与原告签订定金协议过了几天后，就与原告提出了要求增加首付款的要求，原告当时亦表示同意并积极筹款，只是后来只能筹到10万元，致被告无法在他处购房，双方只能解除居间合同。综上，被告不同意原告的诉请，希望法院依法判决。 　　经审理查明：被告卫道诚系位于闵行区漕宝路1555弄14区21号101室房屋的原产权人。 2010年3月15日，原告吴某某(买方，签约乙方)与被告卫道诚(卖方，签约甲方)及案外人上海圣安房地产经纪事务所(居间方，签约丙方，以下简称“圣安事务所”)签订《房地产居间合同(买卖)》1份，约定乙方拟向甲方购买位于闵行区漕宝路1555弄14区21号101室房屋，购买总价款为215万元。若甲方接受乙方之购买要求并签署本合同，则视作乙方届时愿依本合同各项规定完成本交易而无须甲方或丙方另行通知，该意向金自动转为乙方支付给甲方的购房定金，并由丙方代为保管。甲、乙双方在此承诺接受本合同以及定金罚则约束，若甲、乙双方在签订正式买卖合同之前双方发生争议，则甲、乙双方同意该定金继续委托丙方保管，直至甲、乙双方达成和解或按照具有法律效力的司法文件处理该笔款项。双方定于2010年3月25日前签订买卖合同。签署买卖合同/定金合同之同时支付首付款(含已付定金)645，000元，银行贷款或交房当时支付剩余房款1，505，000元。本合同签订后，甲方若反悔不愿以本合同的约定条件签订买卖合同或无正当理由解除本合同，须向乙方双倍返还本合同约定的定金款项;乙方不愿以本合同的约定条件签订买卖合同或无正当理由解除本合同，不得要求甲方返还本合同约定的定金款项。该合同在其他特别约定栏内用手写方式作出如下约定：本次交易所产生的税费、中介费全部由购买方承担，甲方净到手215万元。 　　签约当日，原告即向被告支付购房定金5万元，被告向原告出具了《定金收条》。但事隔几日，被告突然提出要求将首付款增加至90万元，否则表示拒绝签订房屋买卖合同。后双方在中介公司的撮合下，于2010年3月23日协商此事。原告当场表示可以试着提高首付款，但没有明确表示可以增加到90万元。后经过努力，原告于2010年3月25日向被告明确表示凭其能力只能在原首付款的基础上增加10万元，双方同时表示各自再努力筹款。但至2010年3月26日，双方均明确表示无法将首付款筹至90万元，被告明确表示不愿与原告签订房屋买卖合同。之后在原告的多次催告下，被告仍不愿与原告签订房屋买卖合同，双 　　方便商谈由被告向原告作出补偿的事宜。由于原告要求被告承担双倍返还定金的违约责任，而被告仅同意补偿原告2—3万元，致双方未能达成一致意见。 2010年4月2日，原告委托律师向被告发送《律师函》，称被告的行为已构成违约，要求被告尽快双倍返还定金并赔偿房价上涨损失。由于被告至今未向原告双倍返还定金，遂成讼。另查明~2010年4月16日，被告已将涉案房屋转让给案外人沈益敏、金焯珉，同年4月21日，上述房屋的产权已登记至沈益敏、金焯珉名下。审理中，为进一步查明有关事实，本院传唤证人韩某某(负责涉案房屋居间的经办人员)当庭作证，证人称~2010年3月23日前具体哪一天记不清楚了，被告提出要求将首付款提高至90万元，我即联系原告，原告称等其丈夫回来一起商量。后双方约定于23日碰面并协商了，原告表示试着努力去筹钱，但没有明确表示可以增力口到90万元。25日双方再次碰头，原告明确表示只能在原有基础上增加10万元首付，再多还要去他处筹钱，被告也表示可去筹钱。26日我打电话给双方沟通时双方都明确表示不行了。之后双方就谈补偿的事情。 　　以上事实，由原告提供的三方签订的《房地产居间合同(买卖)》(附房地产买卖交易条件附件)、被告收取原告支付定金出具的收条、中介公司出具的证明、原告委托律师向被告发送的《律师函》、涉案房屋产权先后登记在被告及案外人名下的房地产登记信息，被告提供的《委托购买意向书》、中介公司出具的情况说明，证人韩某某的证言以及双方当事人的当庭陈述等为证。 　　经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性表示无异议，但认为律师函及中介公司出具证明的部分内容不是事实，故不予认可。原告认为意向书是被告与案外人签订的，故对其真实性表示不清楚，同时认为该意向书是在居间协议之后签订的，被告应当已经预见到自己在他处买房的履行能力。另对中介公司出具的情况说明的真实性亦表示有异议。 　　因中介公司经办人员韩某某已当庭作证，故本院对中介公司先后向原、被告出具的证明不再发表质证意见。 　　上述其余证据具有真实性，且与本案相关联，本院均予以确认。 　　本院认为：三方签订的《房地产居间合同(买卖)》，系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应信守并依约履行。上述居间合同约定，双方定于2010年3月25日前签订买卖合同。被告若反悔不愿以本合同的约定条件签订买卖合同或无正当理由解除本合同，须向原告双倍返还本合同约定的定金款项;原告不愿以本合同的约定条件签订买卖合同或无正当理由解除本合同，不得要求被告返还本合同约定的定金款项。 　　从上述约定可看出，涉案争议的5万元定金系由原告向被告交付的订约定金，是对买卖双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，具有预约合同的性质。 　　本案中，原告已按约向被告交付购房定金5万元，然被告在签约不久即向原告提出要求将首付款提高至90万元(在原有基础上增加25万余元)。期间经原告努力同意增加10万元，但被告执意要求将首付款增加至90万元作为与原告签订买卖合同的条件，实无道理。因此，在三方签订居间合同后，被告单方提出要求变更已约定的签约条件，在未最后与原告协商达成一致的情况下，被告仍应按原居间合同约定的签约条件与原告签订房屋买卖合同。现被告未按双方约定的时间与原告签订房屋买卖合同，已构成违约，理应承担双倍返还定金之违约责任。因此，原告要求被告双倍返还定金之诉请，既有事实依据，亦符合法律规定， 　　本院应予支持。本院同时注意到，在被告提出增加首付款的情况下，原告本着善意履行合同的愿望，只是答应被告试着去筹款，但这不能代表双方已对原居间合同条款的变更作出协商一致的表示。期间经原告努力只能增加10万元首付款，而未能满足被告的要求，被告反倒认为由于原告只能筹到10万元，致被告无法在他处购房，致双方居间合同只能解除之抗辩，显然无理，本院对此不予采信。此外，考虑到被告向原告双倍返还定金，已对原告的经济损失作出了相应的补偿，且原告对要求被告赔偿房屋上涨的差价损失也未明确具体的数额，故本院对原告的此项诉请予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、 　　第一百一十五条及最高人民法院《关于适用{中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下： 　　一、被告卫道诚于本判决生效之日起十日内向原告吴某某双倍返还定金10万元; 　　二、驳回原告吴某某的其余诉讼请求。 　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 　　案件受理费减半收取计1，150元，由被告卫道诚负担。 　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 　　附：相关法律条文 　　一、《中华人民共和国合同法》 　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 　　第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 　　二、最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法>若干 　　第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。