未成年人名下的房产过户问题
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开发商声称未成年人太小不能成为业主是不合理的。尽管未成年人没有独立签署购房合同的能力,但是家长作为房产购买人可以在房产证上将自己的名字签署未成年子女的名字。在购房时,如果家长选择一次性付款方式,他们在产权人一栏可以直接填写孩子的姓名,这样孩子就能成为独立业主。在办理房产证时,只要监护人出具有关证明文件,房产就可以被写在他们孩子的名下。 如果家长选择按揭贷款方式,未成年子女就不能成为独立的产权人。房产将仍然是家长和未成年子女的共有产权。不过,未成年人成为房产产权人后,在房产转让方面会存在一些障碍。通常情况下,如果采取一次性付款的方式,未成年人就是唯一的产权人,父母是未成年子女的监护人。根据《民法典》规定,监护人只有保护被监护人财产的权力,而无处分财产的权力。这样,父母在孩子未成年时将房产出售或抵押都相当困难。此外,房屋作为家庭的固定资产,算得上一项长远的投资。在小孩成长期间,如果房产行情或家庭经济等发生变化,这些“少年业主”远不能做出应变之策。而家长又无权处置小孩名下的房产,届时会非常被动。如果选择按揭贷款方式,在贷款时未成年人没有还贷能力,贷款审批很难得以通过。 因此,大多数家长将购置的房产直接登记到未成年子女的名下是为了规避将来可能征收的遗产税。律师建议,父母在产权人一栏中填上自己和孩子的名字,以便申请按揭贷款。如果产权人一栏出现父(或母)和子女(未成年),则表明此房产分属父母与孩子(未成年),这样,房产已经是在孩子(未成年)名义下的一部分财产,将来也不用缴纳遗产税。在房产处置问题上,家长在征得孩子同意上,具有绝对的优势,不至于失去房产买卖的良机。
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登记房子于未成年子女名下的弊端是：子女未经过父母同意将该房地产擅自出售且买家是以正常价格购买的，父母无法要求取消交易；子女因法律问题被法院查封房产；子女将房产设置抵押权；子女死亡，房产作为遗产被划分继承等。
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2020.07.14 180 -
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