购房须注意银行延迟放款避免纠纷
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2009年1月，杨某向荷兰人A购买上海延安XX某套房屋，转让总价890万元，贷款金额为300万元。买卖合同约定：“乙方未按约定期限付款、或未按约定期限办理房地产转移登记、或未按约定期限办理交房的，则每逾期一日需向甲方支付房地产出售总房价款万分之五的滞纳金”。合同补充条款约定：“2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续，保证可以办理交易过户，贷款由银行取得收件收据后的2日内直接支付给甲方。双方于2010年2月10日前办理产权交易过户”。合同签署后，杨某支付了首付款590万，并于2月10日办理了交易及抵押登记，取得了收件收据交于银行。可是银行迟迟没有放款，银行方面表示放贷额度受限，总行不许发放贷款，直到2月底贷款才放给A。A要求杨某支付逾期付款的违约金，每日4450元，合计约8万元。杨某来咨询本律师，是否要支付违约金。本律师认为，根据《合同法》第121条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决”。所以根据规定，杨某应该要承担违约责任。但本律师认为：合同约定杨某须在2月10日前办妥贷款审批的所有手续，杨某已经办妥，银行也已经批准其贷款申请，双方也按约于2月10日办理了产权交易过户，杨某已经履行了合同约定的义务。后来由于宏观调控，政府出台政策导致银行逾期放贷，是杨某不能预见并克服的客观情况，属不可抗力，杨某是可以免责的。但因为逾期付款，导致A在荷兰购买的房屋也产生了违约金。最终在律师地调解下，双方同意杨某支付1万元的违约金。律师建议：从今年初开始，因为贷款逾期引发的房产交易纠纷开始增多，为了避免此类纠纷，建议合同签署时，延长银行贷款办理的日期及银行放款的日期，或者约定付款日期以银行付款的日期为准等。
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一、要求开发商尽快交房并支付逾期交房的违约金。广大业主可根据合同中的约定起诉开发商要求其尽快交房，并按照业主的实际损失赔付逾期交房违约金。 二、业主有权解除合同。法律，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 如果是因为开发商资金链等方面的原因，业主可以选择依法或依约定解除合同并要求开发商返还“购房款+利息+违约金”。
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