购买四合院的一般交易程序指南

在购买四合院或二手房时，过户是必不可少的一步。在过户之前，购房者需要先对土地证进行更名。如果卖方没有土地证，则必须先申请并获得土地证，申请土地证时，政府会收取一定的土地使用费，大约是人民币2000元/平方米。从提出申请到获得土地证，大概需要四个月的时间。土地证过户完毕之后，才能进行房产证的过户。房产证过户需要20个工作日。在申请土地证、房产证和重建计划时，还要收取一定的测绘费。 有些四合院有多个业主。每位业主大约占有30平方米的面积。在购买时，购房者必须确认每位业主都同意出售该物业，以便能够买到完整的四合院。此外，一些四合院住有一些特殊的租客。他们付很少的租金并具有永久居住的权力。对于这些租客，购房者必须确保他们每人都签署搬迁协议并接受赔偿费，或者他们都同意搬到其他一个类似的居住房产。否则，即使购房者拿到土地证和房产证，也不能保证他们的权益。他们仍有居住的权力，购房者仍需在如何使他们搬出去的问题上投入精力和财力。 在选中一个理想的四合院后，在购买之前需要提交安全检查的申请。 如果需要贷款，部分外资银行可以提供此项服务。国内银行目前不受理四合院贷款的业务。但大多数四合院的业主不接受境外银行的付款方式。 购买四合院和购买二手房大致相同，因为四合院都是个人或公司拥有的，但购买四合院程序较复杂，而且花费的时间较长。 四合院购买程序如下： 1) 选择合适的区域，一些特殊区域只售给大陆公民。 2) 参观已挑选的四合院。 3) 商讨价格与付款方式。 4) 阅读销售购买合同。 5) 签署房屋买卖合同。 6) 根据房屋买卖合同约定执行付款。 7) 交接房屋。 8) 过户（过户大概需要五个月的时间）。因为房产过户，需要卖方去房地局支付相关税费和取得发票。如果卖方是免税的，卖方需从房地局取得免税单，然后房地局将接受过户申请。购房者支付的费用如下： 契税：实际成交价的3%（超过国家指导价1.2倍，单价在每平米人民币9300元以上）；实际成交价的1.5%（单价在每平米人民币9300元以下） 印花税：实际成交价的0.05% 土地使用费：人民币2,000/平方米左右 公证费：人民币1,000左右 代理佣金：实际成交价的3% 如果贷款： 贷款手续费：大约在贷款金额的0.5%到1% 在外资银行，您可以申请贷款额为购房总款50%左右的外币出售房屋需支付以下费用： 1) 营业税：实际成交价的5.5%（拿到房产证五年内出售的）； 2) 印花税：实际成交价的0.05%； 3) 个人所得税：实际成交价的1%； 4) 土地增值税：实际成交价的1%； 5) 代理费：实际成交价的3%。