企业拆迁的补偿问题

企业拆迁的补偿问题是如何进行的? 一、房产、建筑物及土地的补偿 1. 房产、建筑物的补偿 企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公房。具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。由于历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。企业拆迁也涉及到房产的所有权问题。企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人。如果企业是承租人的话,那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。 2. 土地的补偿 在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质,国有土地与集体土地的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定。全国各地方拆迁时土地的补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿。如果企业为承租人的话,就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题。补偿的依据以证书或租赁合同为准。 二、设备、设施的补偿 1. 不可移动设备的损失补偿 对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算。对所有权人进行补偿。 2. 可移动设备的搬迁费、安装费的补偿 具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。 三、停产、停业损失 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于各地的情况不一样,这部分的补偿也有很大的差别,但在地域相同的情况下,停产停业损失也有可能不同。停产停业损失包括哪些、如何计算,都是律师可以争取的。停产停业损失既包括实际损失补偿,也包括预期利润损失补偿。实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失,以及订单违约损失补偿。订单损失应当出具正式法律文书证明,以判决书的形式确定解约损失证明效力最高,被拆迁企业不能随便与客户约定中止订单的赔偿协议,否则拆迁人或征收人不予认可。预期损失主要指根据往年的情况,企业可期待的利润,被拆迁企业应当证明投资数额和近几年平均合理利润,以证明合理的投资收益回报,结合剩余经营期限,计算预期的利润损失。 四、人员遣散安置等补偿费用 针对员工的这部分补偿,法律也没有具体的规定,有的地方制定了相应的规定,但有一些地方没有具体的规定。这些都是律师可以进行争取的。如果企业进行搬迁的,一般来说需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的,需要依据《劳动合同法》的有关规定,支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。 五、搬迁奖励费用及其他费用 在拆迁的过程中,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际的情况确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费,广告投入后尚未回收成本的损失。